Удостоверение за търпимост: кога го иска нотариусът

Какво е удостоверението за търпимост и кои строежи са търпими?

Според чл. 225, ал. 2, т. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) строеж е незаконен, когато се извършва без одобрени инвестиционни проекти или без разрешение за строеж. Част от тези строежи обаче законът признава за търпими, тоест те не подлежат на премахване и на забрана за ползване.

Удостоверението за търпимост е документът, с който общината потвърждава това. Издава го главният архитект на общината, а заявление може да подаде собственикът, негов законен наследник или упълномощено лице.

Какво дава и какво не дава удостоверението?

Удостоверението отговаря на два въпроса: може ли строежът да остане и може ли да се прехвърли. Законно изграден той не става. Разликата се вижда в таблицата:

Въпрос	Отговор	Основание
Подлежи ли строежът на премахване?	не, ако е търпим	§ 16, ал. 1 ПР ЗУТ
Може ли да се прехвърли?	да, след представяне на удостоверението	§ 16, ал. 1 ПР ЗУТ
Замества ли разрешението за строеж?	не, строежът остава изграден без книжа	чл. 225, ал. 2, т. 2 ЗУТ
Узаконява ли го?	не, това е отделна процедура	§ 127, ал. 2–3 ПЗР на ЗИД на ЗУТ

Кои строежи са търпими?

Законът поставя няколко времеви граници. Във всички случаи строежът трябва да е бил допустим, тоест да не противоречи на плановете и правилата. Периодите са в § 16 от Преходните разпоредби (ПР) на ЗУТ и в § 127 от Преходните и заключителните разпоредби (ПЗР) на Закона за изменение и допълнение на ЗУТ (ДВ бр. 82 от 2012 г.):

Кога е изграден строежът	Какво казва законът	Основание
До 7 април 1987 г.	търпим, ако е допустим по плановете и правилата	§ 16, ал. 1 ПР ЗУТ
8 април 1987 г. – 30 юни 1998 г.	не се премахва, ако е деклариран до 31 декември 1998 г.	§ 16, ал. 2 ПР ЗУТ
След 30 юни 1998 г.	не се премахва, ако е деклариран в 6 месеца от обнародването на ЗУТ	§ 16, ал. 3 ПР ЗУТ
До 31 март 2001 г.	търпим, ако е допустим по правилата тогава или сега	§ 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ

Важно е да знаете, че ал. 1 говори за „търпими“ строежи, а ал. 2 и 3 – за строежи, които „не се премахват“, ако собственикът ги е декларирал в срок. Дали за последните се издава удостоверение за търпимост, уточнете в общината, преди да подадете заявление. Строеж без книжа, изграден след 31 март 2001 г., не попада в нито една от тези разпоредби.

Защо нотариусът иска удостоверение за търпимост?

Причината е в закона. Търпимите строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка само след представяне на удостоверение, че са търпими (§ 16, ал. 1 ПР ЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР на ЗИД на ЗУТ). Затова при продажба или дарение на такъв строеж нотариусът изисква удостоверението, преди да изповяда сделката.

Търпимите строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка само след представяне на удостоверение за търпимост (§ 16, ал. 1 ПР ЗУТ).

Законът говори за прехвърлителна сделка, тоест за такава, с която собствеността минава към друг. При ипотека собствеността не се прехвърля и законът не казва дали удостоверението се иска и тогава, затова уточнете това с нотариуса предварително. Наследяването не е сделка и законът не урежда изрично дали при него се иска удостоверение. Законният наследник обаче може да подаде заявление за издаването му.

Не разчитайте на устни уверения на продавача. Преди да платите капаро, проверете:

• дали строежът има строителни книжа или е търпим;
• дали продавачът разполага с удостоверение за търпимост;
• дали удостоверението описва същата постройка, която купувате;
• кой плаща таксата и разходите за заснемане, ако удостоверението още не е издадено.

Тези въпроси се уреждат в предварителния договор за имот, а документите по имота можете да сверите чрез онлайн проверка на собственост и документи. Ако купувате гараж или паркомясто, проверете и какво точно се прехвърля. Общите рискове са описани в статията за видовете сделки с имоти, рисковете и сроковете.

Как се вади удостоверение за търпимост и какви документи са нужни?

Заявлението се подава до главния архитект на общината. Документите зависят от общината, затова проверете списъка в нейната информация за услугата. По-долу е списъкът на Столична община, направление „Архитектура и градоустройство“:

Документ	Кога е нужен
Документ за собственост	винаги
Нотариално заверено съгласие от всички собственици	при съсобственост
Нотариално заверена декларация за периода на строителство	в Столична община
Геодезическо заснемане от правоспособно лице	в Столична община
Нотариално заверени съгласия от собствениците на съседните имоти	при намалени отстояния

Геодезическото заснемане е с отразена етажност, площ и отстояния до имотните и регулационните граници. Към него се прилагат снимков материал и актуална скица.

Времето на строежа се доказва с доказателства, допустими по Гражданския процесуален кодекс, включително с декларации. Съберете всичко, което показва кога е завършена сградата: стари скици, документи за имота, снимки. Практически съвети за работата с общината има в статията за комуникацията с държавни и общински органи по недвижими имоти.

Кой подписва декларацията за периода на строителство?

Столична община изисква нотариално заверена декларация за периода, в който е завършена сградата. В информацията на общината не е посочено колко души я подписват и в какво качество: собственик, съседи или свидетели.

Затова уточнете в общината кой и колко души могат да я подпишат, преди да отидете при нотариуса. Съветвам Ви да декларирате само факти, които знаете лично и можете да потвърдите с документ.

Колко струва, колко време се чака и колко е валидно удостоверението?

Главният архитект се произнася в 30-дневен срок. Така е посочено за Столична община, а в Интегрираната информационна система на държавната администрация (ИИСДА) същият срок е посочен и за общините Върбица и Борино.

Таксата определя всяка община и разликите са големи. Сумите за 2026 г. са следните:

Община	Такса	Източник
Столична община	253,86 €	таксите на направление „Архитектура и градоустройство“
Община Върбица	51,13 €	ИИСДА, услуга 2084
Община Борино	2,56 €	ИИСДА, услуга 2084

Таксата в Столична община е 253,86 € за 2026 г. Актуалните цени на направлението са в сила от 1 септември 2025 г.

Информационната страница на услугата в Столична община още показва стара цена в левове, затова се ориентирайте по актуалната таблица на таксите. Към таксата добавете цената на геодезическото заснемане. Тя е пазарна и няма официален тарифник.

Колко е валидно удостоверението за търпимост?

ЗУТ не определя срок на валидност. В ИИСДА общините посочват срок на действие на документа „безсрочно“, а на същата страница пише и „до промяна в обстоятелствата“.

На практика удостоверението описва строежа такъв, какъвто е бил при издаването му. Ако след това го пристроите, надстроите или смените предназначението му, обстоятелствата са се променили. Дали нотариусите приемат старо удостоверение, или искат ново, законът не казва, затова попитайте нотариуса преди сделката.

Какво можете да правите с търпим строеж?

Търпимият строеж не се премахва, но възможностите за промени в него са ограничени. Те зависят от устройствения му статут по действащия подробен устройствен план (ПУП). Правилата са в § 53 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 101 от 2015 г.):

Статут по ПУП	Какво е позволено	Основание
Постоянен устройствен статут	пристрояване, надстрояване, ремонт, реконструкция, преустройство	§ 53, ал. 1
Без постоянен статут	вътрешно преустройство, ремонт, промяна на предназначението	§ 53, ал. 2

При постоянен статут е позволена и промяна на предназначението. Без такъв статут външното очертание на строежа не може да се променя и не се допускат нови или укрепени носещи конструкции.

И в двата случая дейностите се разрешават след проект-заснемане на съществуващия строеж, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж по общия ред (§ 53, ал. 3). Как се вади такова разрешение, е разгледано в статията за разрешението за строеж, пристрояването и надстрояването.

Често ме питат дали с удостоверението къщата се узаконява. Отговорът е не: удостоверението само потвърждава, че строежът не се премахва. Производството по узаконяване по § 127, ал. 2 ПЗР на ЗИД на ЗУТ започваше със заявление на собственика в едногодишен срок от влизането в сила на закона, тоест до ноември 2013 г. Този срок е изтекъл, а дали за Вашия строеж има друг път, се преценява по документите.

Търпимостта има и граници. Търпимите строежи, които не са включени в режима на застрояване на имота, се премахват от възложителя на нов строеж най-късно до завършването му, иначе новият строеж не се въвежда в експлоатация (чл. 53а ЗУТ). Освен това кметът може със заповед да задължи собствениците на търпими строежи да премахнат, преобразуват или ремонтират неподходящи огради, гаражи и други второстепенни обекти (чл. 195, ал. 5 ЗУТ).

Какво да направите при отказ за удостоверение за търпимост?

Отказът се обжалва пред административния съд по местонахождението на имота (чл. 215, ал. 1 ЗУТ). Жалбата се подава чрез органа, издал акта, в 14-дневен срок от съобщаването му (чл. 215, ал. 4 ЗУТ).

Жалбата срещу отказ се подава чрез общината в 14-дневен срок от съобщаването му (чл. 215, ал. 4 ЗУТ).

Ако общината изобщо не се е произнесла в срок, това е мълчалив отказ. Според информацията на Община Борино в ИИСДА той се обжалва в едномесечен срок от момента, в който органът е трябвало да се произнесе. Помнете обаче, че срокът по чл. 215 ЗУТ тече от съобщаването, затова пазете доказателство кога сте получили отказа.

Преди да обжалвате, прочетете мотивите. Те показват какво липсва: документ, доказателство за времето на строежа или съгласие на съсобственик. Ако причината е липсващ документ, обмислете дали да го допълните и да подадете ново заявление вместо жалба.

Ако строежът не е търпим, той е незаконен. Заповедта за премахване на незаконен строеж от четвърта до шеста категория се издава от кмета на общината (чл. 225а, ал. 1 ЗУТ) и тогава спорът се води срещу нея.

Може ли да се узакони постройка в земеделска земя?

Земеделската земя има свой режим по Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ). В информацията на Община Борино в ИИСДА като възможен документ към заявлението е посочено решение на комисия по чл. 17 ЗОЗЗ. Дали постройка в земеделска земя без промяна на предназначението може да е търпима, се преценява по документите на конкретния имот, преди сделката.

Кога е нужен адвокат

Ако строежът е от периода, който законът покрива, а документите са налични и съсобствениците сътрудничат, удостоверението се вади и без адвокат. Съветвам Ви да потърсите правна помощ при сделка със стар строеж без книжа, при отказ от главния архитект, при съсобственик без съгласие и при наследствен имот с пристройки. Адвокатът преглежда документите, преценява дали строежът попада в закона и подготвя заявлението или жалбата. Онлайн консултацията струва 100–410 € и се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората. Повече за услугите е в раздела недвижими имоти и вещно право.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за устройство на територията (§ 16 ПР; § 127 и § 53 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ; чл. 53а, 195, 215, 225, 225а) – https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
• Столична община, направление „Архитектура и градоустройство“ – издаване на удостоверение за търпимост – https://nag.sofia.bg/Services/Info/oiSxEG54UN8%3D?direcorateId=bdJXJsk2Ho0%3D
• Столична община, направление „Архитектура и градоустройство“ – таблица на таксите – https://nag.sofia.bg/FileBrowser/File?path=esoft.portal%2FTABLICA%20TAKSI%202.pdf
• ИИСДА – услуга 2084 „Издаване на удостоверение за търпимост на строеж“ (Община Върбица) – https://iisda.government.bg/adm_services/services/service_provision/57923
• ИИСДА – услуга 2084 (Община Борино) – https://iisda.government.bg/adm_services/services/service_provision/127489