Бланка за предварителен договор за покупко-продажба на имот

Какво е предварителен договор за имот и кога се сключва?

С предварителния договор страните се задължават да сключат по-късно окончателен договор. Окончателният договор за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключва с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Затова при недвижимите имоти и вещното право предварителният договор е първата стъпка към нотариуса, а не краят на сделката.

Предварителен договор се подписва, когато сделката не може да се сключи веднага: купувачът чака одобрение на кредит, продавачът събира документи или сградата още се строи. Договорът фиксира условията, докато тези въпроси се решат.

Според чл. 19, ал. 2 ЗЗД той трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор. Законът не ги изброява. При продажбата това са имотът и цената, защото по чл. 183 ЗЗД продавачът се задължава да прехвърли собствеността срещу цена. Добре е да запишете и срока за нотариалния акт, за да е ясно кога страните трябва да изпълнят.

Предварителният договор не прехвърля собствеността: това става с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД) или със съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Какво трябва да съдържа предварителният договор?

Таблицата е чеклист на клаузите, които е добре да има в договора. Имотът и цената са съществените условия, а останалите клаузи намаляват риска от спор.

Клауза	Какво се записва	Защо е важна
Страни	имена, адреси, представител	Ясно е кой се задължава
Имот	идентификатор, адрес, документ за собственост	Няма съмнение кой имот се продава
Цена	сума в евро, начин на плащане	Цената е съществено условие
Задатък или аванс	сума и точно наименование	Определя последиците при отказ
Срок за нотариален акт	дата или период	Показва кога страните изпълняват
Разноски	кой плаща нотариуса, таксите, данъка	Предотвратява спор за сметката
Предаване на имота	кога и с какъв протокол	Урежда момента на владението
Тежести и задължения	липса на ипотеки и възбрани	Купувачът знае какво получава
Неустойка	размер при неизпълнение	Обезщетява без доказване на вреди
Условия за отказ	например отказ на банката	Законът не урежда връщането на сумата

Специално внимание заслужават разноските. Според чл. 186, ал. 1 ЗЗД при продажба на недвижим имот те се плащат от страните по равно. Клаузата остава в чеклиста, защото спорът за сметката се решава по-лесно, когато разпределението е записано.

Пример: ако нотариалните и другите разноски по сделката са 2 000 €, по правилото на закона всяка от страните плаща по 1 000 €.

Договор по Вашия имот и Вашите условия се изготвя по услугата за изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на имот.

Каква е формата и как се подписва договорът?

Чл. 19, ал. 1 ЗЗД изисква писмена форма. Нотариална заверка на подписите законът не изисква, но страните могат да я направят по желание.

Законът изисква писмена форма на предварителния договор, а нотариалната заверка на подписите не е задължителна (чл. 19, ал. 1 ЗЗД).

Ако някоя от страните подписва чрез пълномощник, поискайте пълномощното и прочетете какви действия то позволява, например дали включва предварителния договор и получаването на пари. Повече има в статията за пълномощно за продажба на имот.

Каква е разликата между капаро, задатък и аванс?

В разговор всяка предварително платена сума се нарича „капаро“, но законът урежда задатъка. Според чл. 93, ал. 1 ЗЗД той доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му. „Капаро“ не е правен термин в ЗЗД, затова последиците зависят от това дали сумата е уговорена като задатък.

Понятие	Какво е	При отказ
Задатък	доказва договора, обезпечава изпълнението	Губи се или се връща двоен
Капаро	не е термин в ЗЗД	Зависи от текста на договора
Аванс	предварително платена част от цената	Правилото на чл. 93 ЗЗД не важи

Правилото при задатък има две посоки. Ако страната, която го е дала, не изпълни, другата може да се откаже от договора и да го задържи. Ако не изпълни страната, която го е получила, другата може да се откаже и да иска задатъка в двоен размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД). Изправната страна може и да предпочете изпълнение на договора, а вредите тогава се определят по общите правила (чл. 93, ал. 3 ЗЗД).

Пример: купувач дава задатък 5 000 € за имот на цена 100 000 €. Ако купувачът се откаже, продавачът задържа 5 000 €, а ако се откаже продавачът, купувачът може да поиска 10 000 €.

При задатък сумата се губи от този, който я е дал и не изпълни, а получилият я връща в двоен размер, ако не изпълни той (чл. 93, ал. 2 ЗЗД).

Често ме питат дали капарото се връща, ако банката откаже кредит. Законът не урежда този случай, затова отговорът е в договора. Препоръчвам изрична клауза: какво става със сумата, ако кредитът не бъде одобрен, и до коя дата банката трябва да отговори. Записвайте сумата с точното ѝ название – „задатък“ или „аванс“.

Какво се проверява преди подписване на договора?

Проверките се правят, преди да платите задатък. След плащането всяка изненада се решава по-трудно.

Собственост и тежести

Първо проверете кой е собственикът и на какво основание. Поискайте документа за собственост и направете справка в имотния регистър. Как се прави проверката, е описано на страницата за онлайн проверка на собственост и документи, а рисковете от ипотеки и възбрани – в статията за вещните тежести върху недвижим имот.

Важно е да знаете, че при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът проверява и дали продавачът е собственик на имота (чл. 363 от Гражданския процесуален кодекс, ГПК). Ако продавачът още не е собственик, тази проверка е риск за купувача.

Съсобственици и съпруг

Когато имотът е в съсобственост, продавачът може да продаде своята част на трето лице само след като докаже пред нотариуса, че първо я е предложил на другите съсобственици при същите условия (чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността, ЗС). Ако декларацията е неистинска или условията са привидни, съсобственикът може да изкупи частта с иск в 2-месечен срок от продажбата (чл. 33, ал. 2 ЗС). Купувачът тогава губи частта, която е платил.

Ако имотът е общ на съпрузите, разпореждането с него се извършва от двамата заедно (чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс, СК). Разпореждането само от единия съпруг е оспоримо: другият може да го оспори в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от 3 години (чл. 24, ал. 4 СК). Затова проверете семейното положение на продавача още преди предварителния договор.

Какво става, ако едната страна се откаже?

Според чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Пътят през съда минава през следните стъпки:

1. Подайте исковата молба и платете държавната такса – 4 % от цената на иска, но не по-малко от 25,56 € (чл. 1 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК); цената на иска е данъчната оценка на имота, а ако няма такава – пазарната цена (чл. 69, ал. 1, т. 2 и 4 ГПК).
2. Впишете исковата молба (чл. 114, б. „б“ ЗС); вещните права и възбраните, придобити след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца.
3. Платете остатъка от цената в 2-седмичен срок от влизането в сила на решението, ако съдът го е постановил при такова условие (чл. 362, ал. 1 ГПК); иначе по искане на ответника решението се обезсилва.
4. Отбележете решението в 6-месечния срок, който съдът дава, защото след изтичането му вписването на исковата молба губи действие (чл. 115, ал. 2 ЗС).

Съдът осъжда ищеца да плати на държавата и разноските по прехвърлянето и вписва възбрана върху имота до плащането им (чл. 364 ГПК). Препис от решението се издава след плащане на разноските, данъците и таксите.

Пример: при данъчна оценка 80 000 € държавната такса по иска е 4 %, тоест 3 200 €, а таксата за вписване на исковата молба е 0,1 %, тоест 80 €.

Обръщам внимание, че защитата от продажба на трето лице действа само ако исковата молба е вписана преди тази продажба. Колкото по-късно подадете и впишете иска, толкова по-дълго имотът остава незащитен.

Вместо иска страната може да развали договора. По чл. 87, ал. 1 ЗЗД кредиторът дава на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, което е писмено, когато договорът е писмен. Срок не е нужен, ако изпълнението е станало невъзможно или безполезно поради забава (чл. 87, ал. 2 ЗЗД). Разваляне не се допуска, когато неизпълнената част е незначителна (чл. 87, ал. 4 ЗЗД). За процедурата вижте статията за разваляне на договор.

Ако в договора има неустойка, тя обезпечава изпълнението и обезщетява без доказване на вредите (чл. 92, ал. 1 ЗЗД). Съдът може да я намали, когато е прекомерно голяма в сравнение с вредите (чл. 92, ал. 2 ЗЗД).

Сроковете от тази статия са събрани в таблицата:

Действие	Срок	Основание
Иск на съсобственик за изкупуване	2 месеца от продажбата	чл. 33, ал. 2 ЗС
Оспорване от съпруг	6 месеца от узнаването, до 3 години	чл. 24, ал. 4 СК
Плащане на остатъка по решението	2 седмици от влизането в сила	чл. 362, ал. 1 ГПК
Отбелязване на решението	6 месеца	чл. 115, ал. 2 ЗС
Правото на разваляне	5 години давност	чл. 87, ал. 5 ЗЗД

Покупка „на зелено“

При покупка „на зелено“ сградата още не е построена. В договора опишете какво точно се строи, на какви етапи се плаща и кога се предава имотът. Сроковете и вноските зависят от договора и проекта, затова не ги приемайте от бланка. Важи и правилото по-горе: при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът проверява дали продавачът е собственик (чл. 363 ГПК), затова поискайте документите за собственост още преди първата вноска.

Може ли да се ползва бланка за предварителен договор за покупко-продажба на имот?

Готовата бланка е полезен ориентир какви клаузи да търсите, но не замества договор по Вашия имот. Тя не знае дали имотът е в съсобственост, дали е ипотекиран и дали плащате с кредит. В готовите бланки най-често липсват или са написани общо:

• идентификаторът на имота и документът за собственост;
• условията за кредита, включително какво става със задатъка при отказ на банката;
• разпределението на разноските;
• клаузата за тежести и задължения.

Рисковете от готовите образци са разгледани в статията за готовите бланки и професионалното съдействие. Използвайте бланката, за да проверите чеклиста по-горе, а не като краен текст.

Кога е нужен адвокат

Адвокатът има смисъл, когато сделката не е проста: продавачите са наследници или съсобственици, имотът е с ипотека, плащате с кредит, купувате „на зелено“ или спорите за задатъка. Той проверява документите и тежестите, съставя клаузите по Вашия случай и подава иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съветвам Ви да започнете с онлайн консултация за 100–410 €, чиято цена се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората. Готовият договор е описан в услугата за изготвяне на предварителен договор.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за задълженията и договорите – https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337
• Закон за собствеността – https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
• Граждански процесуален кодекс – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135558368
• Семеен кодекс – https://lex.bg/laws/ldoc/2135637484
• Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК – https://lex.bg/laws/ldoc/2135581301
• Закон за местните данъци и такси – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2134174720
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135513326