Пълномощно за продажба на имот: форма, рискове и оттегляне

Кога е нужно пълномощно за продажба на имот?

Пълномощно се дава, когато собственикът не може да присъства лично пред нотариуса: живее в чужбина, болен е или имотът е на няколко съсобственици или наследници. С него упълномощителят възлага на пълномощника да извърши продажбата от негово име. Последиците от действията на пълномощника възникват направо за упълномощителя (чл. 36, ал. 2 ЗЗД), затова изберете човек, на когото имате доверие.

Продажбата на недвижим имот се извършва с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Оттам идва и строгата форма на пълномощното. Другите въпроси при сделките с имоти са в раздела недвижими имоти и вещно право.

Ако имотът е в съпружеска имуществена общност (СИО), разпореждането се прави съвместно от двамата съпрузи (чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс, СК). Тоест когато единият от тях не може да присъства, пълномощно е нужно от него. Дали да е едно общо или две отделни, уточнете предварително с нотариуса.

Пълномощникът може да подпише и предварителния договор, ако това е записано в пълномощното – вижте статията за предварителния договор за имот. Подобен въпрос възниква при делба, когато съсобственик е в чужбина: доброволната делба на имот е разгледана отделно.

Каква заверка трябва да има пълномощното и колко струва?

Чл. 37 ЗЗД допуска, когато договорът трябва да е в нотариална форма, упълномощаването да е писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Продажбата на имот е с нотариален акт, затова пълномощното за нея е именно такова. Заверка само на подписа не стига, защото законът изисква да се удостовери и съдържанието.

Пълномощното за продажба на имот е писмено, а нотариусът удостоверява едновременно подписа и съдържанието му (чл. 37 ЗЗД).

Подписът се полага лично пред нотариуса, а при документ за права върху имот лицето изписва пред него и пълното си име (чл. 589, ал. 2 от Гражданския процесуален кодекс, ГПК). При заверка на подпис и съдържание се представят два или повече еднакви екземпляра, като единият остава при нотариуса (чл. 590, ал. 4 ГПК). Където няма нотариус или районен съд, подписа и съдържанието могат да удостоверят кметът и други изброени длъжностни лица (чл. 83, ал. 1 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, ЗННД).

Нотариусът въвежда извлечение от пълномощното в информационната система на Нотариалната камара: правата, условията, срока и описанието на имота (чл. 9а, т. 1 от Наредба № 32 от 1997 г.). Преди разпореждане с имота той проверява там пълномощното и дали е оттеглено.

Нотариалните такси са по Тарифата за нотариалните такси, публикувана от Нотариалната камара. Ориентировъчните суми по тарифата за пълномощно за имот са следните:

Удостоверяване	Такса по тарифата, около
Подпис върху документ за имот	5,11 € за всеки подпис
Съдържание, първа страница	5,11 €
Съдържание, всяка следваща страница	1,02 €
Подпис при преупълномощаване	10,23 € за всеки подпис

Пример: по тези суми пълномощно на две страници с един подпис излиза около 11,25 € без ДДС.

Сумите са превърнати в евро по курс 1,95583 от текста на тарифата в левове, в редакцията ѝ от 2009 г. Те са ориентир, а актуалната цена може да е различна. Колко ще платите и дали се начислява ДДС, попитайте нотариуса, преди да подпишете.

Какво да съдържа пълномощното за продажба на имот?

Обемът на правата на пълномощника спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителят е изявил (чл. 39, ал. 1 ЗЗД). Всичко, което искате да позволите или да забраните, трябва да е написано. По тази таблица можете да сверите текста, преди да го подпишете:

Какво се записва	Защо е нужно
Имена, ЕГН и данни от личната карта	да е ясно кой дава и кой получава правата
Адрес, идентификатор, площ и принадлежности на имота	да е ясно кой имот се продава
Право да продаде и да подпише нотариалния акт	обхватът е само написаното
Минимална цена и сметка за плащане	да не се продава под цената
Право да получи цената или забрана за това	парите да стигнат до Вас
Предварителен договор и капаро	дали пълномощникът може да ги поеме
Договаряне със себе си	иначе е забранено (чл. 38, ал. 1 ЗЗД)
Декларациите по чл. 25, ал. 8 и 9 ЗННД	да може да ги подпише вместо Вас
Срок	кога спира да действа
Право на преупълномощаване	без него не е позволено (чл. 43, ал. 1 ЗЗД)

При разпоредителна сделка страните представят пред нотариуса декларация за гражданство и гражданско състояние (чл. 25, ал. 8 ЗННД). При продажба участниците декларират още, че посочената цена е действително уговореното плащане (чл. 25, ал. 9 ЗННД). Ако не искате да ходите лично, пълномощникът трябва да е овластен да подпише и тези декларации.

От 3 май 2024 г. продажбата се допуска след електронна проверка на нотариуса в Националната агенция за приходите (НАП), че продавачът няма непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, ДОПК). Тази проверка заменя старата декларация.

Генерално или изрично пълномощно?

Генералното пълномощно е написано в общи думи, например за „всички действия“. От него не личи дали включва продажба на конкретния имот, а обхватът се определя от написаното (чл. 39, ал. 1 ЗЗД). Дали нотариусът и купувачът ще приемат такава формулировка, не е сигурно, а рискът е Ваш.

Затова е по-сигурно пълномощното да назовава продажбата и имота. Готов образец от интернет рядко пасва на Вашия случай – вижте защо в статията за готовите бланки и професионалното съдействие. Повече за договорите и представителството има в раздела търговско право.

Какви са рисковете за упълномощителя и как да ги ограничите?

Пълномощникът действа от Ваше име само в границите на написаното. Рисковете са свързани с няколко положения, а именно:

• пълномощникът продава на себе си или на друго лице, което също представлява, без Вашето изрично съгласие, което законът не допуска (чл. 38, ал. 1 ЗЗД);
• пълномощникът и купувачът се споразумеят във Ваша вреда; тогава договорът не поражда действие за Вас (чл. 40 ЗЗД);
• пълномощниците са двама или повече и всеки може да действа сам, освен ако е записано друго (чл. 39, ал. 2 ЗЗД);
• пълномощникът преупълномощава друго лице, а законът го допуска само ако е овластен за това или ако е необходимо за запазване на Вашите интереси (чл. 43, ал. 1 ЗЗД).

Практическият ефект е, че повечето рискове се затварят с текста. Съветвам Ви да запишете минимална цена, плащане само по Ваша сметка и кратък срок. Когато пълномощниците са двама, запишете, че действат заедно.

Обръщам внимание на още нещо. Сделка, сключена без или извън пълномощията, можете да потвърдите, но в същата форма, която се изисква за пълномощното (чл. 42, ал. 2 ЗЗД). Тоест потвърждаването също минава през нотариус, затова не го подписвайте набързо.

Как се прави пълномощно за продажба на имот от чужбина?

Собственик в чужбина може да упълномощи човек в България, без да идва. Българският консул в чужбина може да удостовери датата, съдържанието и подписа на частен документ, включително пълномощно, ако документът е на български език (чл. 84, ал. 1, т. 1 ЗННД). Стъпките при този път са следните:

1. Изгответе текста на български език по таблицата по-горе.
2. Съгласувайте текста с нотариуса, пред когото ще се сключи сделката.
3. Подпишете пред българския консул, който удостоверява датата, съдържанието и подписа.
4. Изпратете заверения екземпляр на пълномощника в България.

Заверката при чуждестранен нотариус и апостилът имат свои изисквания – за тях вижте статията за легализацията и апостила. Пълномощното ще се представи пред нотариуса в България, затова му го покажете предварително.

Как се оттегля пълномощното и кога се прекратява?

Упълномощителят има право винаги да оттегли пълномощното, а отказът от това право е недействителен (чл. 38, ал. 2 ЗЗД). Тоест дори пълномощното да е записано като „неотменимо“, правото да го оттеглите остава.

Можете да оттеглите пълномощното по всяко време, а отказът от това право е недействителен (чл. 38, ал. 2 ЗЗД).

Пълномощното се прекратява с оттеглянето му, с отказа на пълномощника, със смъртта или със поставянето под запрещение на упълномощителя или на пълномощника (чл. 41, ал. 1 ЗЗД). Затова след смъртта на упълномощителя пълномощното не важи.

Прекратяването не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, освен ако е подлежало на вписване и то е било извършено (чл. 41, ал. 2 ЗЗД). Помнете обаче, че оттеглянето трябва да стигне до хората, които могат да договарят с пълномощника. Съобщете го писмено на пълномощника и на купувача, ако го знаете.

За имот препоръчвам оттеглянето да е нотариално удостоверено. Нотариусите въвеждат нотариално удостоверените оттегляния в информационната система на Нотариалната камара (чл. 9а, т. 2 от Наредба № 32 от 1997 г.), а преди сделка проверяват там дали пълномощното е оттеглено.

Кога е нужен адвокат

Ако имотът е Ваш, купувачът е известен и пълномощникът е близък човек, текстът може да се уточни и при нотариуса. Съветвам Ви да потърсите правна помощ, когато имотът е на съсобственици или наследници, когато сте в чужбина или когато искате ограничения върху цената и плащането. Адвокатът изготвя или преглежда текста – изготвянето на договори и споразумения е за 350 €. Онлайн консултацията е за 100–410 € и цената ѝ се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за задълженията и договорите, чл. 18, 36–43 – https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337
• Граждански процесуален кодекс, чл. 589–590 – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135558368
• Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 25, 83, 84 – https://lex.bg/laws/ldoc/2133897733
• Наредба № 32 от 1997 г. за служебните архиви на нотариусите, чл. 9а – https://lex.bg/index.php/laws/ldoc/-550233600
• Семеен кодекс, чл. 24 – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135637484
• Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264 – https://lex.bg/laws/ldoc/2135514513
• Тарифа за нотариалните такси (Нотариална камара) – https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf