Договор за доброволна делба: цена за изготвяне и такси

Какво е доброволна делба и кога е възможна?

Доброволната делба е договор, с който съсобствениците сами разпределят общия имот, без дело в съда. Всеки съсобственик може да поиска делба на общата вещ дори при противна уговорка (чл. 34, ал. 1 ЗС), а искът за делба не се погасява с давност (чл. 34, ал. 3 ЗС). Затова няма краен срок, в който трябва да се решите. Общите правила за собствеността са в раздела за недвижимите имоти и вещното право.

Правилата за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот (чл. 34, ал. 2 ЗС). Тоест те се прилагат и за съсобственици, които са станали такива по друг начин, например след развод или покупка на идеална част. Как се определят дяловете на наследниците, е обяснено в статията за разпределението на наследството.

Съсобствениците могат да се разберат по два начина, а именно:

• реален дял, при който всеки получава отделна част от имота или отделен имот;
• поставяне в дял, при което имотът остава на един от съсобствениците, а на останалите той изравнява стойността с пари.

Основата на втория вариант е чл. 69, ал. 2 от Закона за наследството (ЗН): неравенството на дяловете се изравнява с пари. Така се решава случаят, в който апартаментът не може да се раздели на две.

Доброволната делба изисква съгласие на всички. Когато в нея участват недееспособни или отсъстващи лица, е нужно предварително разрешение на районния съд (чл. 35, ал. 2 ЗС). Ако съделител е дете, има значение и чл. 130, ал. 3 от Семейния кодекс (СК): разпореждането с недвижим имот на детето се допуска с разрешение на районния съд по настоящия му адрес.

Каква форма трябва да има договорът?

Често ме питат дали е нужен нотариален акт. Не е нужен. Чл. 35, ал. 1 ЗС изисква делбата на недвижим имот да е извършена „писмено с нотариално заверени подписи“. Тоест договорът е писмен документ, който съделителите подписват пред нотариус, а той заверява подписите им. Тарифата за нотариалните такси също разграничава „договор за делба“ от „нотариален акт“ (т. 8).

Доброволната делба на недвижим имот се извършва писмено с нотариално заверени подписи, а не с нотариален акт (чл. 35, ал. 1 ЗС).

Законът не дава списък със задължителни клаузи. Съветвам Ви договорът да съдържа:

• всички съделители и имотите, които се делят, описани така, че да не се бъркат;
• дела на всеки преди и след делбата;
• сумата на уравнението, срока и начина на плащането ѝ;
• изрично посочени тежести върху имота, ако има такива.

След заверката договорът се вписва в имотния регистър, защото договорите за делба на недвижими имоти подлежат на вписване (чл. 112, б. „г“ ЗС).

Цена за изготвяне на договор за доброволна делба: от какво се състои?

Цената не е една сума. Част от нея са държавни такси и данък, които се определят от закона, а част е хонорар, който се уговаря. Основните пера са следните:

• нотариална такса за договора за делба, която се събира по скалата на т. 8 от Тарифата за нотариалните такси според материалния интерес, тоест стойността, върху която се таксува действието;
• такса за вписване в Агенцията по вписванията;
• местен данък, но само когато делът на някого се увеличава;
• хонорар на адвоката за изготвяне на договора.

Таблицата показва размерите по тарифите. Текстовете на Тарифата за нотариалните такси и на Тарифата на Агенцията по вписванията още са в левове, затова сумите са превърнати по курса 1,95583 и служат като ориентир. Тарифата за нотариалните такси не включва ДДС, затова попитайте нотариуса дали начислява такъв.

Местният данък се дължи само ако делът след делбата е по-голям от притежавания преди нея, и то само върху превишението (чл. 47, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси, ЗМДТ). Ставката определя общинският съвет между 0,1 % и 3 %, а от 1 януари 2026 г. основата е оценката на имуществото в евро (чл. 46, ал. 1 и чл. 47, ал. 2 ЗМДТ).

Местен данък при делба се дължи само ако делът се уголемява, и то върху превишението (чл. 47, ал. 3 ЗМДТ).

Нотариусът извършва сделката, след като установи, че данъците са платени (чл. 50, ал. 1 ЗМДТ). Затова данъкът се урежда преди подписването.

Хонорарът за изготвяне на договора се уговаря отделно и не е част от таксите. Размерът му зависи от броя на имотите и съделителите, от уравнението и от тежестите. За точна оферта по Вашия случай можете да ползвате онлайн консултация за 100–410 €. Тя е платена и цената ѝ се приспада от хонорара, ако после възложите изготвянето на договора на кантората.

Примерно изчисление

Пример (ориентировъчен): двама наследници делят апартамент с оценка 80 000 € и единият го поема, като плаща на другия 40 000 €. Ако нотариусът таксува върху цялата оценка, таксата по скалата на Тарифата, превърната в евро, е 373,50 € плюс 0,2 % върху 28 870,81 €, тоест около 431,24 € без ДДС. Вписването е 0,1 %, тоест 80 €. Местният данък е само върху превишението от 40 000 €: при ставка 1 % това са 400 €, а общинската ставка може да е от 0,1 % до 3 %. Общо без хонорара и ДДС са около 911 €.

Дали нотариусът ще таксува върху цялата оценка или върху стойността на дяловете, уточнете с него предварително. Ако делът не се уголемява, например при реално разделяне на два имота с равна стойност, местен данък няма. Ставката за Вашия имот потърсете в наредбата на общината.

Как протича доброволната делба стъпка по стъпка?

Редът е един и същ за повечето имоти. Колко време ще отнеме, зависи най-вече от това колко бързо са готови документите и са съгласни всички съделители. Стъпките са следните:

1. Съберете документите, с които се доказват собствеността и кръгът на съделителите. При наследствен имот това са документът за собственост, удостоверението за смъртта и удостоверението за наследниците. Тези документи иска законът и за съдебната делба (чл. 341, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс, ГПК). Нотариусът може да поиска и други, затова го питайте предварително.
2. Проверете имота за ипотеки и други тежести, както и дали всички постройки са законни, и опишете откритото в договора.
3. Изгответе проект на договора с дяловете, уравнението и начина на плащането.
4. Платете местния данък, ако делът се уголемява, и подпишете договора пред нотариуса, който заверява подписите.
5. Впишете договора в Имотния регистър и платете таксата за вписване.

Обръщам внимание, че пропуснатите подробности в проекта се оправят трудно след подписването. Обсъдете проекта с всички съделители, преди да определите дата при нотариуса.

Доброволна или съдебна делба?

Когато един от съделителите не е съгласен, доброволната делба е невъзможна, но делбата не се блокира. Всеки съсобственик може да я поиска от съда (чл. 34, ал. 1 ЗС), а наследникът може да поиска делба винаги, дори наследодателят да е разпоредил друго (чл. 69, ал. 1 ЗН). Сравнението е следното:

Държавната такса при съдебна делба е 4 % върху стойността на дяловете, а при спогодба преди съставянето на разделителния протокол – по 2 % върху стойността на всеки дял (чл. 8 от Тарифата за държавните такси по ГПК). Молбата се подава до районния съд с удостоверение за смъртта и за наследниците и с доказателства за имотите (чл. 341, ал. 1 ГПК).

Неподеляем имот, който не може да се постави в един от дяловете, се изнася на публична продан, в която страните могат да наддават (чл. 348 ГПК). Съделител, който е живял в жилището при откриването на наследството и няма друго жилище, може да поиска то да се постави в неговия дял срещу уравнение с друг имот или с пари (чл. 349, ал. 2 ГПК). При съдебна делба разпределението определя съдът.

Пример: при дялове на обща стойност 80 000 € държавната такса от 4 % е 3 200 €, а при спогодба преди разделителния протокол – по 2 % върху всеки дял, тоест общо 1 600 €.

За процеса пред съда вижте статията за делбата пред съд и услугата за делба на имот. Ако съсобствениците решат да продадат имота вместо да го делят, нужна е друга сделка, а първата стъпка често е предварителният договор.

Какви са рисковете и честите грешки?

Първият риск е пропуснатият съделител. Делба, извършена без участието на някой от сънаследниците, е изцяло нищожна (чл. 75, ал. 2 ЗН), тоест не поражда последиците, които са искали страните.

Делба, извършена без участието на някой от сънаследниците, е изцяло нищожна (чл. 75, ал. 2 ЗН).

Ако при делбата е пропуснато само някое наследствено имущество, то се поделя допълнително, без да се разваля цялата делба (чл. 75, ал. 1 ЗН). Какво може да направи съсобственик, който не е бил включен в делбата, обяснява статията за защита на пропуснатия съсобственик.

Другите често срещани грешки са следните:

• неуредено уравнение: законната ипотека по чл. 349, ал. 3 ГПК е предвидена за съдебното възлагане на жилище, затова при доброволна делба уредете изрично в договора начина на плащане и обезпечението;
• пренебрегнати тежести: ипотека или запор върху имота трябва да са известни на всички съделители и описани в договора;
• съделител в чужбина: преди да определите дата, уточнете как ще подпише, а за формата на пълномощното при имот вижте статията за пълномощното за продажба на имот;
• смесване на делбата с делба приживе: наследодателят може приживе да раздели имотите си между наследниците с акт за дарение или със завещание (чл. 77 ЗН), а такава делба е недействителна, ако не включва наследник със запазена част (чл. 78, ал. 1 ЗН).

Кога е нужен адвокат

Когато всички съсобственици са съгласни, имотът е един и няма тежести, често може да се мине и без адвокат. Съветвам Ви да потърсите правна помощ, когато има няколко имота или съделители, когато участва дете или недееспособен, когато уравнението се плаща на части или когато има спор за дяловете. Адвокатът проверява собствеността и тежестите, изготвя договора и следи нотариалната заверка и вписването, а при спор води делото по делба на имот. Онлайн консултацията е платена и цената ѝ се приспада от хонорара.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за собствеността – https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
• Закон за наследството – https://lex.bg/laws/ldoc/2121542657
• Граждански процесуален кодекс – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135558368
• Тарифа за нотариалните такси към ЗННД (Нотариална камара) – https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135513326
• Закон за местните данъци и такси – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2134174720
• Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК – https://lex.bg/laws/ldoc/2135581301