Изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на имот
Предварителният договор за покупко-продажба на имот е първият и решаващ етап от всяка сделка с недвижим имот. С него страните фиксират основните условия – цена, начин на плащане и срок за сключване на окончателния договор пред нотариус. Голяма част от сделките с недвижими имоти се предхождат от такъв договор, а правилното му изготвяне с помощта на добър адвокат по недвижими имоти е ключово за защитата на Вашите интереси.
Важно е да знаете, че с подписването на предварителен договор Вие не ставате собственик на имота. Собствеността се прехвърля едва с подписване на окончателния договор в нотариална форма.
Какво е предварителен договор за покупко-продажба на имот
Предварителният договор е по същество едно обещание за продажба. Той се сключва в обикновена писмена форма, за разлика от окончателния, който задължително трябва да бъде изповядан пред нотариус. Едно от основните му предимства е, че с подписването му се спира предлагането на имота на пазара и страните поемат конкретни ангажименти една към друга.
Какво трябва да съдържа предварителният договор
За да бъде действителен, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа подробно описание на имота, включително местоположение, площ, идентификатор и граници. Освен това в него се уговарят цената на имота и начинът на плащане, срокът за сключване на окончателния договор, правата и задълженията на двете страни, както и последиците при неизпълнение. Практиката да се ползват общи образци от интернет е неправилна, защото води до много спорове на по-късен етап. Всеки предварителен договор трябва да бъде съобразен с конкретния имот и конкретните обстоятелства по сделката.
Какво е капаро и какви са последиците при неизпълнение
Най-често при подписване на предварителен договор купувачът заплаща 10% от общата цена на имота, която служи като задатък (капаро). Задатъкът изпълнява две основни функции – потвърждава сериозността на намерението за покупка и служи като гаранция за изпълнение. Ако купувачът не заплати остатъка от цената в уговорения срок, продавачът има право да задържи капарото. Ако пък продавачът откаже да прехвърли имота въпреки сключения предварителен договор, купувачът има право да претендира връщането на задатъка в двоен размер.
Задължения на продавача по предварителния договор
Продавачът се задължава да осигури до датата на окончателния договор удостоверение за липса на тежести върху имота. Тежестите, които могат да възпрепятстват сделката, включват ипотеки, възбрани, вписани искови молби и учредено право на ползване. Ако продавачът не изпълни това условие, купувачът има право да развали договора. В предварителния договор може да се уговори и точният час, дата и нотариус, пред който страните да се явят за изповядване на окончателната сделка.
Четири стъпки – без изненади
- 01Преглед на документите
Анализ на документите и на сроковете по случая, преди каквото и да е действие.
- 02Стратегия и срокове
Възможните подходи, какво носи всеки от тях и какви са сроковете – уговорени писмено.
- 03Представителство
Изготвяне на документите и защита пред съответните органи и съдебни инстанции.
- 04Ясна цена
Възнаграждението се договаря предварително, преди началото на работата.
адв. Радослав Шулев · член на Софийска адвокатска колегия от 2009 г. – правна защита в София и на територията на цялата страна.