Паркомясто: какво точно купувате и какви права дава
Паркомястото по начало не е отделен имот, който се купува като апартамент. Според трайната практика на Върховния касационен съд (ВКС) място за паркиране, което не е изградено като гараж с оградни стени и покрив, не е самостоятелен обект на собственост, а част от друг имот. Затова преди да платите, проверете какво точно Ви се прехвърля.
Паркомясто или гараж: каква е разликата?
В говоримия език двете думи се смесват, но във вещното право разликата е съществена. Според ВКС решаващо е дали мястото е изградено като гараж с оградни стени и покрив. Паркомястото може да е в паркинг-гараж, в двора или на терен до сградата.
В сграда в режим на етажна собственост статутът на местата за паркиране се определя с инвестиционния проект. Чл. 37, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) предвижда три начина да се осигурят необходимите места, а именно:
- паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект в сградата;
- паркинг-гараж със статут на обща част в сградата;
- отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти, например апартаменти и офиси.
Основните видове са следните:
| Вид | Статут | Основание |
|---|---|---|
| Паркинг-гараж | самостоятелен обект или обща част | чл. 37, ал. 4 ЗУТ |
| Място като принадлежност | следва апартамента или офиса | чл. 37, ал. 4 ЗУТ |
| Място на открито в двора | не е отделна вещ от земята | ВКС, реш. № 2 от 2021 г. |
Паркомястото самостоятелен обект ли е?
„Обект“ по § 5, т. 39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Всеки самостоятелен обект в сграда получава идентификатор – уникален номер, по който имотът се посочва еднозначно (чл. 26, ал. 1 и 2 ЗКИР).
Именно по този критерий ВКС проверява паркомястото. В решение № 2 от 17 юни 2021 г. по гр. д. № 383/2020 г. съдът приема, че паркомястото, ако не е изградено като гараж с оградни стени и покрив, не е самостоятелен обект на правото на собственост, а необособена и несамостоятелна част от друг имот – земя, сграда или част от сграда.
Паркомясто, което не е гараж с оградни стени и покрив, не е самостоятелен обект на собственост, а част от друг имот.
За местата в незастроената част на двора съдът приема, че те не са самостоятелна недвижима вещ, различна от земята, върху която се намират. Дори инвестиционният проект да ги предвижда за паркиране, тази част от двора не става отделна вещ със самостоятелна собственост. Когато собственикът на земята е учредил само право на строеж, целият терен, включително частта за паркиране, остава негова собственост.
И двете решения на I гражданско отделение са по чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). По-новото е решение № 586 от 2 октомври 2026 г. по гр. д. № 2185/2025 г. В него ВКС приема, че правото на собствениците на апартаменти в сграда върху чужда земя да паркират на обособени върху земята места възниква само ако това следва от договора за учредяване на правото на строеж. Купувачът в това дело е придобил с нотариален акт идеални части от надземен паркинг, съответстващи на открито паркомясто, а ВКС е уважил иска на собственика на земята в осъдителната му част.
Практическият ефект е, че думата „паркомясто“ в акта още не означава собствен имот. Какво точно сте придобили, личи от описанието в акта, от инвестиционния проект и от документите за земята.
Как се купува паркомясто: три форми
Често ме питат дали мястото може да се купи отделно от апартамента. Отговорът зависи от формата, в която Ви го продават. На практика паркомястото се придобива по един от трите начина в таблицата:
| Форма | Какво получавате | Рискът |
|---|---|---|
| Идеална част от гараж | дял от съсобствен обект | ползването се решава от мнозинството |
| Право на ползване | ползване, не собственост | ползвателят не може да го продаде |
| Принадлежност | място по проекта към апартамент | следва апартамента |
При идеална част купувате дял от съсобствен гараж. Според чл. 32 от Закона за собствеността (ЗС) общата вещ се използва и управлява по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Всеки от тях може да си служи с нея по предназначението ѝ, без да пречи на другите (чл. 31 ЗС). Ако съсобственик продава частта си на външно лице, той трябва първо да я предложи на другите при същите условия и да докаже това пред нотариуса (чл. 33, ал. 1 ЗС).
Пример: трима съсобственици имат гараж, а един от тях продава своята идеална част на външен купувач за 18 000 €. Преди сделката той трябва да предложи частта на другите двама на същата цена и да представи пред нотариуса писмени доказателства за това.
Ако частта е продадена, без да е предложена на другите съсобственици, те могат да я изкупят с иск, предявен в двумесечен срок от продажбата.
Правото на ползване дава възможност да използвате вещта по предназначението ѝ, но ползвателят не може да отчуждава своето право (чл. 56 ЗС). Тоест мястото, което ползвате на това основание, не можете да продадете на трето лице. Принадлежността следва главната вещ, освен ако е постановено или уговорено друго (чл. 98 ЗС), а паркомястото като принадлежност е един от трите статута по чл. 37, ал. 4 ЗУТ.
Какво да проверите в нотариалния акт и преди плащане?
Нотариалният акт е документът, по който ще доказвате какво притежавате. Ако купувате „на зелено“, вижте и какво се урежда в предварителния договор за имот. Съветвам Ви да минете през следните стъпки:
- Прочетете описанието на обекта в акта. Самостоятелният обект в сграда има идентификатор, по който се посочва еднозначно (чл. 26 ЗКИР), затова търсете идентификатора, не само думата „паркомясто“.
- Поискайте схемата на обекта. Към молбата за вписване на самостоятелен обект в сграда се прилага схема от кадастралната карта (чл. 77, ал. 2, т. 1 ЗКИР в редакцията в сила от 9 февруари 2026 г.).
- Сверете статута на мястото с инвестиционния проект: самостоятелен обект, обща част или принадлежност.
- Проверете откъде продавачът извежда правото си. При сграда върху чужда земя поискайте договора за учредяване на правото на строеж.
- Проверете за тежести върху имота – вижте какви рискове крият вещните тежести и онлайн проверката на собственост по документи и имотен регистър.
- При идеална част от гараж поискайте решението на съсобствениците за ползването на конкретните места и проверете дали продавачът е предложил частта на другите съсобственици (чл. 33 ЗС).
Обръщам внимание на четвъртата стъпка: формулировката „идеални части, съответстващи на паркомясто“ сама по себе си не показва кой е собственикът на земята. Затова я сверявайте и с документите за земята.
Паркомясто в двора и пред блока: кой решава?
Земята под сградата, дворът и всичко, което по предназначение служи за общо ползване, са общи части на етажните собственици, а общите части не могат да се делят (чл. 38, ал. 1 и 3 ЗС). За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот, освен при допуснато изключение (чл. 43, ал. 1 ЗУТ).
Когато дворът е обща част, общото събрание на етажните собственици може да разпредели ползването на част от него за паркиране, като се спазват нормите за минималното озеленяване (чл. 43, ал. 3 ЗУТ). Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) поставя две мнозинства. За учредяване на право на ползване върху общите части са нужни 100 % от идеалните части от тях (чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС), а останалите решения се приемат с повече от 50 % от представените идеални части (чл. 17, ал. 3 ЗУЕС). Кое от двете се прилага за разпределението на местата в двора, законът не посочва изрично.
Тези правила се отнасят за двора като обща част, не за улицата пред блока. За общите части и разходите на етажната собственост вижте статията за новия закон за етажната собственост.
Може ли паркомястото да се отдава под наем?
Наемът е отделен договор между собственика или съсобственика и наемателя. Ако мястото е в съсобствен гараж, първо проверете как е уредено ползването му между съсобствениците (чл. 32 ЗС). За самия договор вижте как кантората изготвя договор за наем на недвижим имот.
Кога е нужен адвокат
Съветвам Ви да потърсите адвокат, когато купувате на зелено и по предварителен договор за покупко-продажба на имот Ви искат капаро, когато описанието в нотариалния акт е неясно или когато ползването на мястото е спорно между съсобствениците. Адвокатът сверява акта с проекта, схемата и документите на продавача. Онлайн консултацията струва 100–410 € и цената ѝ се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората.
Често задавани въпроси
Може ли да се купи паркомясто отделно от апартамента?
Зависи от формата. Място със статут на принадлежност следва апартамента, освен ако е уговорено друго (чл. 98 ЗС). Идеална част от гараж, който е самостоятелен обект, може да се продаде на трето лице, но продавачът трябва първо да я предложи на другите съсобственици при същите условия (чл. 33, ал. 1 ЗС). Прочетете проекта и акта, преди да платите.
Паркомястото самостоятелен обект ли е?
Според ВКС не е, когато не е изградено като гараж с оградни стени и покрив – тогава е несамостоятелна част от друг имот (решение № 2 от 17 юни 2021 г.). Самостоятелният обект в сграда има идентификатор по ЗКИР (чл. 26 ЗКИР). Дали мястото е такъв обект, се вижда от акта и схемата.
Каква е разликата между гараж и паркомясто при покупка?
Гаражът със стени и покрив може да е самостоятелен обект с идентификатор, а паркомястото като обозначена площ по правило е част от друг имот. При гараж се прехвърля обектът или идеална част от него. При паркомясто проверете върху какво точно е правото – идеална част, ползване или принадлежност.
Мога ли да купя паркомясто в сграда, в която нямам апартамент?
Отговорът зависи от статута на мястото по проекта (чл. 37, ал. 4 ЗУТ). Ако е идеална част от съсобствен гараж, продавачът трябва първо да я предложи на другите съсобственици. Ако не го направи, те могат да я изкупят с иск в двумесечен срок от продажбата (чл. 33, ал. 2 ЗС). Ако мястото е принадлежност към апартамент, то следва него, освен ако е уговорено друго (чл. 98 ЗС).
Може ли етажната собственост да определи места за паркиране в двора?
Когато дворът е обща част, общото събрание може да разпредели ползването на част от него за паркиране при спазване на нормите за озеленяване (чл. 43, ал. 3 ЗУТ). Право на ползване върху общите части се учредява със 100 % от идеалните части (чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС), останалите решения – с повече от 50 % от представените (чл. 17, ал. 3 ЗУЕС).
Източници
- Закон за устройство на територията (чл. 37, ал. 4; чл. 43; § 5, т. 39 ДР) – https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
- Закон за собствеността (чл. 31–33, 38, 56, 64, 98) – https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
- Закон за кадастъра и имотния регистър (чл. 23, 26, 77) – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2134918656
- Закон за управление на етажната собственост (чл. 17) – https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516
- ВКС, решение № 2 от 17.06.2021 г. по гр. д. № 383/2020 г., I г. о. – https://www.vks.bg/pregled-akt.jsp?id=60FBC9E985C20752C22586F7003F0C35&type=ot-delo
- ВКС, решение № 586 от 02.10.2026 г. по гр. д. № 2185/2025 г., I г. о. – https://www.vks.bg/pregled-akt.jsp?type=ot-spisak&id=9628BF8D30D2F94FC2258E840038F16A