Нов закон за етажна собственост: такси и задължения

Има ли нов закон за етажната собственост и какво се промени?

Действащият ЗУЕС е в сила от 1 май 2009 г., а основното му изменение е обнародвано в ДВ бр. 82 от 29 септември 2023 г. След това законът е променян точково: с ДВ бр. 81 от 2024 г. (влизането в сила на чл. 11, ал. 1, т. 17 и 18) и с ДВ бр. 49 от 2025 г. (само чл. 47б, ал. 3, т. 4). Към 4 ноември 2026 г. консолидираният текст не съдържа изменения от 2026 г.

Изменението от 2023 г. влиза в сила на етапи: част от текстовете от обнародването на 29 септември 2023 г., друга част три месеца по-късно (в консолидирания текст датата е 31 декември 2023 г.), а регистрите и професионалните управители – от 31 декември 2024 г. Основните промени са събрани в таблицата:

Тема	Правило сега	Основание
Кворум на общото събрание	51 % вместо 67 %	чл. 15, ал. 1 ЗУЕС
Кворум при отложено събрание	26 % вместо 33 %	чл. 15, ал. 2 ЗУЕС
Месечен отчет на входа	задължителен за управителя	чл. 23, ал. 1, т. 3а
Документ за задълженията	издава се при поискване	чл. 23, ал. 1, т. 12
Книга на етажната собственост	хартиена или електронна	чл. 7, ал. 1
Отговорност на собствениците	по идеални части	чл. 6, ал. 4
Отсъствие над 30 дни	отстъпката от 50 % е отменена	чл. 51, ал. 3

Свикването, поканата, мнозинствата и протоколът са описани в статията за общото събрание на етажната собственост.

Такси в етажната собственост: кой какво плаща?

Законът различава разходи за управление и поддържане от разходи за ремонт. Към поддържането спадат ток, вода, отопление, почистване, абонаментното обслужване на асансьора и други разноски (§ 1, т. 11а от допълнителните разпоредби на ЗУЕС). По основното правило тези разходи се делят поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС). Тоест по подразбиране таксата се смята на човек.

Общото събрание може да избере друг начин на разпределение (чл. 51, ал. 9 ЗУЕС), а именно:

• поравно на човек, като собственикът на необитаем обект плаща като за един обитател;
• съобразно идеалните части на обекта от общите части на сградата;
• поравно на самостоятелен обект.

Решението се взема с мнозинство не по-малко от 51 % идеални части (чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС). Обръщам внимание, че собственикът на необитаемо жилище не е освободен: и по основното правило, и при разпределение на човек той плаща като за един обитател (чл. 51, ал. 1 и ал. 9, т. 1 ЗУЕС).

Пример: ако разходите за управление и поддържане на входа са 260 € месечно, а обитателите, броени по закона, са 13, на човек се падат 20 €. Апартамент с двама възрастни плаща 40 €, а необитаем апартамент, който се брои като за един обитател – 20 €.

Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се разпределят съразмерно с идеалните части (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС). Такова е и правилото на чл. 41 от Закона за собствеността (ЗС). Общото събрание не може да откаже решение за разходи, необходими за поддържането или възстановяването на общите части (чл. 11, ал. 2 ЗУЕС).

Ако управителят не свика събрание в едномесечен срок от Вашето уведомление за нужен ремонт, можете сами да го извършите. Разходите Ви се възстановяват или се прихващат от вноските във фонда (чл. 48, ал. 6 ЗУЕС).

Кабинети, магазини и домашни любимци

Който упражнява професия или дейност с достъп на външни лица в обекта, например кабинет или магазин, плаща от 3 до 5 пъти размера, определен с мотивирано решение на общото събрание. Ако обектът има отделен вход, плаща се обикновеният размер (чл. 51, ал. 5 и 6 ЗУЕС).

За всяко животно, което се извежда, се плащат разходите за ток, вода, отопление, почистване на общите части и абонамента на асансьора в размер като за един обитател (чл. 51, ал. 7 ЗУЕС). В търсачките това се нарича „такса куче“. Отделна такса законът не въвежда: животното се брои като един обитател за изброените разходи.

Плаща ли първият етаж асансьор?

Често ме питат за това. Асансьорите са обща част на сградата (чл. 38, ал. 1 ЗС), а абонаментното им обслужване е разход за поддържане. По основното правило той се дели независимо от етажа (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС), затова доводът „не ползвам асансьора“ сам по себе си не Ви освобождава от плащане. Дали при разпределение по идеални части или на обект резултатът за първия етаж ще е различен, зависи от точното решение на общото събрание.

Фонд „Ремонт и обновяване“: колко е минималната вноска?

Месечната вноска се определя с решение на общото събрание съобразно идеалните части, но не по-малко от 1 % от минималната работна заплата за страната (чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС). Минималната работна заплата от 1 януари 2026 г. е 620,20 € (ПМС № 243 от 2025 г.), така че 1 % е 6,20 € месечно. Базата е заплатата, не квадратните метри.

Минималната месечна вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ е 1 % от минималната работна заплата, тоест 6,20 € за 2026 г.

Пример: при минимална работна заплата за 2026 г. от 620,20 € един процент е 6,20 € месечно, или 74,40 € за година.

Законът не уточнява дали минимумът се прилага за всеки собственик, или за вноската при разпределение по идеални части. Парите се държат в сметка със специално предназначение на името на етажната собственост или на сдружението (чл. 50, ал. 3 ЗУЕС). Харчат се за дейностите по чл. 48 и чл. 49, за оборудване и за мерките от техническия паспорт на сградата (чл. 50, ал. 4 ЗУЕС).

Кой е освободен от такси в етажната собственост?

Днес законът изрично освобождава от разходите за управление и поддържане само децата, ненавършили 6 години (чл. 51, ал. 2 ЗУЕС). До изменението от 2023 г. се освобождаваха и пребиваващите до 30 дни в годината, а общото събрание можеше да реши отсъстващите над 30 дни да плащат 50 % от разходите. Второто правило е отменено, а за обект с пребиваване до 30 дни годишно сега се плаща като за един човек (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС).

Обект, в който се пребивава до 30 дни в годината, не е освободен от такси: плаща се като за един човек.

Ситуация	Плащате ли	Основание
Дете под 6 години	не	чл. 51, ал. 2
Пребиваване до 30 дни годишно	да, като за един човек	чл. 51, ал. 1
Необитаем обект	да, като за един обитател	чл. 51, ал. 1 и 9
Отсъствие над 30 дни	да, без отстъпка от 50 %	чл. 51, ал. 3 е отменена

Какви са задълженията на собствениците и на управителя?

Собствениците са длъжни да участват във вземането на решенията лично или чрез пълномощник (чл. 6, ал. 1, т. 8а ЗУЕС) и отговарят за задълженията на етажната собственост съобразно идеалните си части (чл. 6, ал. 4 ЗУЕС). Всеки собственик или ползвател подава декларация за вписване в книгата на етажната собственост в 15-дневен срок от придобиването, както и при отдаване на обекта под наем (чл. 7, ал. 3 ЗУЕС). Декларацията може да се изпрати и по имейл до управителя.

Управителният съвет (управителят) се избира за срок до 2 години (чл. 19, ал. 2 ЗУЕС), а общо събрание за нов се свиква поне 7 дни преди края на мандата (чл. 23, ал. 1, т. 12а ЗУЕС). Управителят поставя ежемесечен отчет за приходите и разходите на видно и общодостъпно място на входа, а при поискване го дава по имейл или на хартия (чл. 23, ал. 1, т. 3а ЗУЕС).

При поискване управителят издава и документ по образец за наличието или липсата на задължения към етажната собственост (чл. 23, ал. 1, т. 12 ЗУЕС). Той е полезен например при продажба на имота – вижте предварителния договор за имот. За организирането на домоуправителите има и статия за Съвета на домоуправителите при район „Студентски“.

Професионален управител и регистри

Професионален управител-търговец може да работи само ако е вписан в регистъра на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (чл. 47б, ал. 1 ЗУЕС). Регистрацията важи до 5 години (чл. 47в, ал. 2 ЗУЕС). В 15-дневен срок от получаване на удостоверението управителят сключва застраховка „Професионална отговорност“, която се подновява ежегодно (чл. 47в, ал. 4 и 5 ЗУЕС). Минималните лимити са 12 780 € за събитие и 25 560 € общо (чл. 18, ал. 1 от Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г.).

Управителните съвети се вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост чрез общината, която въвежда данните в 14-дневен срок (чл. 47е, ал. 1 ЗУЕС). Наредбата от 2026 г. предвижда и едномесечен срок за заявление след избора, но тези правила влизат в сила едва когато Единната информационна система на етажната собственост започне да работи. Дотогава важи наредбата от 2012 г., затова попитайте общината кой ред прилага към момента.

Какво става, ако съсед не плаща, и какви са глобите?

Решенията на общото събрание се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им, ако не е определен друг срок (чл. 38, ал. 1 ЗУЕС). Когато съсед не плати, управителят може да поиска заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), като приложи препис от решението (чл. 38, ал. 2 ЗУЕС). По исковете срещу собственик, който не изпълнява решение или задълженията си, управителят представлява собствениците пред съда (чл. 23, ал. 4 ЗУЕС).

ЗУЕС предвижда и глоби. Те са записани в левове, защото законът още не е изменен, но продължават да се прилагат, като се превалутират в евро по Закона за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ). Сумата в левове се дели на официалния курс 1,95583 (чл. 12, ал. 1 ЗВЕРБ).

Нарушение	Физическо лице	Юридическо лице
Неизпълнено задължение (чл. 55, ал. 1)	20–100 лв. (10,23–51,13 €)	150–350 лв. (76,69–178,95 €)
Безпокойство над обичайното (чл. 55, ал. 2)	50–150 лв. (25,56–76,69 €)	200–500 лв. (102,26–255,65 €)
Без декларация по чл. 7, ал. 3 (чл. 55, ал. 3)	50–250 лв. (25,56–127,82 €)	100–500 лв. (51,13–255,65 €)

Управление на чужда етажна собственост без вписване в регистъра се наказва с имуществена санкция от 500 до 1 000 лв. (255,65–511,29 €), а при повторно нарушение – от 1 500 до 2 000 лв. (766,94–1 022,58 €) (чл. 55, ал. 4 ЗУЕС). Член на управителния или контролния съвет, който не изпълни задълженията си, се наказва с глоба от 300 до 1 000 лв. (153,39–511,29 €) (чл. 56, ал. 1 ЗУЕС). Наказателното постановление издава кметът на общината или района, а нарушението се описва в констативен протокол от управителния съвет (чл. 57, ал. 1 и 4 ЗУЕС).

Кога е нужен адвокат

Правна помощ има смисъл, когато спорът е за разпределението на таксите, когато управителят отказва отчет или документ за задълженията, когато трябва да се води дело срещу неплатец или когато искате да учредите сдружение. Адвокатът преглежда протоколите и решенията на общото събрание, подготвя заявлението или иска и представлява Вас или етажната собственост пред съда. Съветвам Ви да започнете с онлайн консултация за 100–410 €, която се приспада от хонорара, ако възложите случая. За управители и сдружения има и правно обслужване на етажната собственост, а повече по темата има в раздела недвижими имоти и вещно право.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за управление на етажната собственост (консолидиран текст) – https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516
• Закон за изменение и допълнение на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. – https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=199767
• Закон за собствеността – https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
• Наредба № РД-02-20-1 от 5.02.2026 г. за единната информационна система на етажната собственост – https://www.ciela.net/svobodna-zona-darjaven-vestnik/document/2137259121/issue/7543/naredba-%E2%84%96-rd-02-20-1-ot-5-fevruari-2026-g-za-edinnata-informatsionna-sistema-na-etazhnata-sobstvenost
• Постановление № 243 за минималната работна заплата за 2026 г. – https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=238961
• Закон за въвеждане на еврото в Република България – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2137244903
• Граждански процесуален кодекс – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135558368