Общо събрание на етажната собственост: покана, кворум и протокол

Какво решава общото събрание на етажната собственост и кой го свиква?

Общото събрание е органът, в който собствениците решават общите въпроси на сградата – област на недвижимите имоти и вещното право. То приема годишния бюджет и отчетите, определя вноските за управление и поддържане и за фонд „Ремонт и обновяване“, избира управител и контрольор (чл. 11, ал. 1 ЗУЕС).

Събранието е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред, а решенията му обвързват и новите собственици, ползватели и обитатели (чл. 11, ал. 3 и 4 ЗУЕС). Обитателите, например наемателите, имат само съвещателен глас (чл. 5, ал. 4 ЗУЕС).

Кой свиква общото събрание?

Законът посочва няколко случая, а именно:

• редовното събрание се свиква най-малко веднъж годишно от управителния съвет (управителя) или от контролния съвет (контрольора) (чл. 12, ал. 1 ЗУЕС);
• по писмено искане на собственици с най-малко 20 % идеални части управителят го свиква в 10-дневен срок от получаването на искането (чл. 12, ал. 2 и 3 ЗУЕС);
• при неотложен случай или когато е минала повече от една година от последното събрание, то може да се свика от всеки собственик или ползвател (чл. 12, ал. 5 ЗУЕС);
• първото събрание на нова етажна собственост се свиква в 6-месечен срок от възникването ѝ от собственици с поне 20 % идеални части (чл. 12, ал. 6 ЗУЕС).

Какво да направите, ако управителят откаже да свика събрание?

Подайте писмено искане, подписано от собственици с най-малко 20 % идеални части. Ако управителят не свика събранието в 10 дни от получаването му, го свикват самите собственици, подали искането (чл. 12, ал. 3 и 4 ЗУЕС). Съветвам Ви да пазите доказателство кога искането е получено, защото от този момент тече срокът.

При неотложен ремонт има и друг път: ако събранието не бъде свикано или не вземе решение, управителят или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или района (чл. 49, ал. 3 ЗУЕС).

Как се прави покана за общо събрание на етажна собственост?

Поканата се подписва от свикващите и се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата (чл. 13, ал. 1 ЗУЕС). Датата и часът на поставянето се отбелязват върху нея, а за поставянето се съставя протокол, който показва откога тече срокът.

Поканата се поставя на входа най-късно 7 дни преди събранието (24 часа при неотложен случай), а събранието може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето ѝ.

Поканата съдържа (чл. 13, ал. 7 ЗУЕС):

• дневния ред, тоест въпросите, предложени за обсъждане;
• конкретни проекторешения, ако ще има неприсъствено гласуване;
• датата, часа и мястото на провеждането;
• срока за неприсъствено гласуване, ако има такъв;
• електронната поща на управителя.

Ако ще отсъствате повече от един месец, уведомете писмено управителя и посочете електронна поща и адрес в страната (чл. 13, ал. 2 ЗУЕС). Без такива данни се смятате за уведомен с поставянето на поканата на входа (чл. 13, ал. 4 ЗУЕС).

Обръщам внимание, че събранието не може да приема решения по въпроси извън обявения дневен ред, освен в неотложни случаи (чл. 16, ал. 3 ЗУЕС). Затова всяка точка трябва да е в поканата предварително.

Какъв е кворумът за общо събрание на етажна собственост?

Събранието се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици с най-малко 51 % идеални части от общите части (чл. 15, ал. 1 ЗУЕС). Правилото важи от 29 септември 2023 г. Преди това кворумът беше 67 %, а след отлагането – 33 %, така че тези числа в по-стари текстове са остарели. Кворумът от 51 % не се прилага за решенията по чл. 17, ал. 2, т. 1–4 и 7 ЗУЕС.

Ако няма кворум, събранието се отлага с един час и е законно при най-малко 26 % идеални части (чл. 15, ал. 2 ЗУЕС). Когато и тогава няма 26 %, то се провежда на следващия ден в същия час и на същото място при всякакъв кворум (чл. 15, ал. 3 ЗУЕС).

Гласът на всеки собственик тежи според идеалните му части от общите части (чл. 17, ал. 1 ЗУЕС), тоест според дела на обекта му, а не по един глас на апартамент. Ето кворумите и мнозинствата накратко:

Ситуация	Какво е нужно	Основание
Кворум в началото	51 % идеални части	чл. 15, ал. 1 ЗУЕС
Кворум след един час	26 % идеални части	чл. 15, ал. 2 ЗУЕС
Един собственик с над 51 %	кворум 75 % идеални части	чл. 15, ал. 4 ЗУЕС
Надстрояване, пристрояване, промяна на предназначението на общи части	100 % идеални части	чл. 17, ал. 2 ЗУЕС
Полезни разходи и кредити	поне 75 % идеални части	чл. 17, ал. 2 ЗУЕС
Основен ремонт, обновяване, средства от ЕС	поне 51 % идеални части	чл. 17, ал. 2 ЗУЕС
Избор на управител, професионален управител	над 50 % идеални части	чл. 17, ал. 2 ЗУЕС
Всички останали решения	над 50 % от представените	чл. 17, ал. 3 ЗУЕС

Пример: на събранието са се явили собственици с 40 % идеални части и то се отлага с един час. Ако след часа присъстват същите 40 %, събранието е законно, защото 26 % стигат, а решение по общия ред се приема с повече от 50 % от представените части, тоест с над 20 % от всички идеални части.

За решенията по чл. 17, ал. 2, т. 3–6 ЗУЕС се допуска и неприсъствено гласуване с подписана декларация в 7-дневен срок след събранието (чл. 17а, ал. 1 и 3 ЗУЕС).

Колко собственици може да представлява един пълномощник?

Често ме питат за това. Едно лице може да представлява най-много трима собственици или ползватели (чл. 14, ал. 4 ЗУЕС).

Който не може да присъства, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик (чл. 14, ал. 1 ЗУЕС). Упълномощаването може да е устно на събранието или писмено, включително като електронен документ до имейла на управителя.

Ако пълномощникът е друго лице, подписът на пълномощното се заверява нотариално, а адвокат представлява с писмено пълномощно (чл. 14, ал. 3 ЗУЕС). Участието на пълномощника се отбелязва в протокола и към него се прилага копие от пълномощното (чл. 14, ал. 5 ЗУЕС).

Може ли общото събрание да се проведе онлайн?

Законът позволява смесен режим – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, която установява самоличността на участниците (чл. 16, ал. 1 ЗУЕС). Процедурата се урежда в правилника за вътрешния ред (чл. 16, ал. 10 ЗУЕС), затова първо проверете какво е записано там.

Изцяло онлайн събрание, без присъствена част, законът не предвижда изрично. Правилата за сдруженията, които провеждат общи събрания онлайн, са други, защото ги урежда друг закон.

Протокол от общо събрание на етажна собственост: какво трябва да съдържа?

За събранието се води протокол, а протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия (чл. 16, ал. 4 ЗУЕС). Протоколът съдържа (чл. 16, ал. 5 ЗУЕС):

• датата и мястото на провеждане на събранието;
• дневния ред;
• явилите се лица, идеалните части, които представляват, и номера на самостоятелния обект;
• гласа на всеки участник;
• предложенията и решенията;
• подписите;
• при неприсъствено гласуване – описа на декларациите.

Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика (чл. 16, ал. 6 ЗУЕС). При неприсъствено гласуване срокът тече от края му, а отказът да се подпише се отбелязва в протокола.

В същия 7-дневен срок управителят поставя на входа съобщение за изготвения протокол – от това съобщение тръгват сроковете за оспорване.

За поставянето на съобщението управителят съставя протокол (чл. 16, ал. 7 ЗУЕС). Отсъстващите, които са посочили имейл или адрес по чл. 13, ал. 2 ЗУЕС, получават копие по имейл или по пощата.

Съдържанието на протокола може да се оспори писмено пред управителя в 7-дневен срок от съобщението, а за отсъстващия собственик – не по-късно от един месец (чл. 16, ал. 9 ЗУЕС). Това е различно от молбата за отмяна на решение пред съда.

Задължителна ли е регистрацията на етажната собственост в общината?

Да, и задължението е на управителя. Управителите се вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост чрез общината по местонахождението на сградата, а общинската администрация въвежда данните в 14-дневен срок и определя идентификационен код (чл. 47е, ал. 1 и 4 ЗУЕС). Който не подаде уведомлението, се глобява от 25,56 до 204,52 € (чл. 56, ал. 3 ЗУЕС).

Чл. 46а–46б ЗУЕС, които цитират по-стари текстове, са отменени от 31 декември 2024 г. Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. дава на управителите едномесечен срок от избора им за заявление за вписване (чл. 21, ал. 1 от наредбата). Този член влиза в сила с пускането на новата информационна система, затова проверете в общината кой ред важи.

Книгата на етажната собственост, в разговорната реч домова книга, може да е на хартия или електронен документ (чл. 7, ал. 1 ЗУЕС). Собственикът или ползвателят подава декларация за вписване в нея в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост или ползване, както и при отдаване на обекта под наем (чл. 7, ал. 3 ЗУЕС).

Професионален управител може да работи само ако е вписан в регистъра на МРРБ (чл. 47б, ал. 1 ЗУЕС). Таксите, фонд „Ремонт и обновяване“ и санкциите по новите правила са разгледани в статията за новия закон за етажната собственост.

Как се обжалва решение на общото събрание?

Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание (чл. 40, ал. 1 ЗУЕС). Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.

Молбата за отмяна се подава в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, тоест от съобщението за протокола (чл. 40, ал. 2 ЗУЕС).

Важно е да знаете, че срокът не тръгва от самото събрание. Ако сте отсъствали, началото му може да е спорно – обсъдете го с адвокат, преди да е изтекъл.

Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът постанови друго (чл. 40, ал. 3 ЗУЕС). Съдът оставя в сила или отменя решението, а неговото решение се обжалва по Гражданския процесуален кодекс (ГПК) – чрез районния съд, в двуседмичен срок от връчването (чл. 42, ал. 2–3 ЗУЕС и чл. 259, ал. 1 ГПК). Въззивна инстанция е окръжният съд (чл. 258 ГПК).

Не бъркайте молбата за отмяна с оспорването на акт на управителя. Той се оспорва пред районния съд в 14 дни от получаването му, а решението на съда е окончателно (чл. 43, ал. 2 и 5 ЗУЕС).

Повод за спор могат да станат пропуски, които лесно се избягват, а именно:

• поканата е поставена по-късно от 7 дни преди събранието или за поставянето ѝ няма протокол;
• в поканата липсва дневна точка или проекторешение;
• гласувани са въпроси извън дневния ред;
• кворумът е изчислен по брой апартаменти, а не по идеални части;
• протоколът не е изготвен в 7 дни или за него няма съобщение на входа.

Сроковете по цялата процедура са събрани в таблицата:

Действие	Срок	Основание
Покана на входа	7 дни преди събранието	чл. 13, ал. 1 ЗУЕС
Отлагане при липса на кворум	един час	чл. 15, ал. 2 ЗУЕС
Протокол и съобщение за него	7 дни от събранието	чл. 16, ал. 6 и 7 ЗУЕС
Оспорване на протокола пред управителя	7 дни от съобщението	чл. 16, ал. 9 ЗУЕС
Молба за отмяна на решение	30 дни от получаването	чл. 40, ал. 2 ЗУЕС
Жалба срещу решението на съда	2 седмици от връчването	чл. 259, ал. 1 ГПК

Кога е нужен адвокат

Ако поканата е поставена навреме и протоколът е обявен, адвокат обикновено не Ви е нужен. Правна помощ има смисъл, когато искате да оспорите решение в 30-дневния срок, когато управителят отказва да свика събрание или когато предстои сложно решение – ремонт, кредит, професионален управител. Кантората предлага правно обслужване на етажна собственост: организиране и протоколиране на събрания и обжалване на решения. Онлайн консултацията за 100–410 € е платена, а цената ѝ се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за управление на етажната собственост (консолидиран текст) – https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516
• Закон за изменение и допълнение на ЗУЕС, ДВ бр. 82 от 29.09.2023 г. – https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=199767
• Граждански процесуален кодекс – https://lex.bg/bg/laws/ldoc/2135558368
• Наредба № РД-02-20-1 от 5.02.2026 г. за единната информационна система на етажната собственост – https://www.ciela.net/svobodna-zona-darjaven-vestnik/document/2137259121/issue/7543/naredba-%E2%84%96-rd-02-20-1-ot-5-fevruari-2026-g-za-edinnata-informatsionna-sistema-na-etazhnata-sobstvenost