Към съдържанието
Пон–Пет 9:00–18:00
0888 279 061
Shulev – Адвокатска кантора, София
Връзка с нас
За граждани
За бизнес
Онлайн услуги
Онлайн консултация с адвокат

Регистрация на фирма

Регистрация на НПО

Ликвидация на фирма

Търговско право

Семейно право

Недвижими имоти

Защита от ЧСИ

Авиационно право

Лицензи и разрешителни

Връзка с нас
0888 279 061info@advokatshulev.com

бул. „Александър Стамболийски" №125-2, ет. 2, София 1303

Пон–Пет 09:00–18:00
Събота и неделя: затворено

недвижими имоти & вещно право

Договор за наем на земеделска земя: форма, рента и срокове

Договорът за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва писмено, с нотариално удостоверяване на подписите, и се вписва в службата по вписванията (чл. 4б от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, ЗСПЗЗ). За по-кратък срок нотариална заверка не се изисква. Срок за плащане на рентата законът не определя – той се уговаря в договора.

адв. Радослав Шулев

Наем или аренда на земеделска земя: каква е разликата?

Чифт работни ръкавици върху ограда от колове край изорана нива

И наемът, и арендата дават земята за ползване срещу плащане. Наемът е по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и по ЗСПЗЗ, а арендата – по Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). По чл. 228 ЗЗД наемодателят предоставя вещта за временно ползване, а наемателят плаща определена цена. Темата е част от недвижимите имоти и вещното право.

Таблицата показва основните разлики между двата договора:

ВъпросНаемАренда
ЗаконЗЗД и ЗСПЗЗЗАЗ
Минимален срокняма5 стопански години
Форманад 1 година – нотариална заверкаписмена, с нотариална заверка
Вписваненад 1 годинада, и регистрация в ОСЗ
Подписват съсобственици снад 25 %над 50 %
Безсрочен договор: предизвестие1 месец2 стопански години, ако не е уговорено друго

Най-важната практическа разлика е в срока. Наемът няма минимален срок, а арендата не може да е по-кратка от 5 стопански години (чл. 4, ал. 1 ЗАЗ). Стопанската година е от 1 октомври на текущата до 1 октомври на следващата година.

Договорът за наем не може да е за повече от 10 години (освен ако е търговска сделка); по-дългият срок има сила за 10 години (чл. 229 ЗЗД).

Наемът на жилище следва други правила – за тях вижте статията за отдаването на имот под наем.

Нотариална заверка и вписване: каква е формата на договора?

Договорите със срок над една година, както и споразуменията за изменението или прекратяването им, се сключват писмено с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършено едновременно (чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ). За договор до една година законът не изисква нотариална заверка.

Над една година: писмена форма, нотариална заверка на подписите на двете страни едновременно и вписване (чл. 4б, ал. 1 и 3 ЗСПЗЗ).

Нотариусът проверява дали наемодателят има право да отдаде земята и съхранява скици на имотите (чл. 4б, ал. 2 ЗСПЗЗ). Нотариалната такса за удостоверяването на подписите не зависи от материалния интерес и при едновременно удостоверяване се събира веднъж (чл. 5, ал. 3 ЗСПЗЗ). Точния ѝ размер уточнете при нотариуса.

Къде се вписва договорът и каква е таксата?

Договорите над една година се вписват в службата по вписванията по местонахождението на имотите, като към тях се прилагат скиците (чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ). Правилникът за вписванията изрично ги включва сред вписваните актове (чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията).

Таксата за вписване е по тарифата към Закона за държавните такси. Общото правило в Тарифата на Агенцията по вписванията е 0,1 % от цената, но не по-малко от 10 лв. (5,11 €) (чл. 2, ал. 1). Как се изчислява при наем за няколко години, уточнете в службата по вписванията.

Вписването не е формалност. Ако за един имот в общинската служба по земеделие (ОСЗ) са представени няколко договора, се регистрира вписаният с най-ранна дата, а между вписан и невписан – вписаният (чл. 37б, ал. 6 ЗСПЗЗ).

Какво се регистрира в общинската служба по земеделие и кога?

В ОСЗ се регистрират договорите за наем, сключени при спазване на чл. 4а и 4б ЗСПЗЗ (чл. 37б, ал. 5), а правилата за регистрацията утвърждава министърът на земеделието (чл. 37б, ал. 7). Сроковете, които собствениците и ползвателите трябва да следят, са следните:

ДействиеСрокОснование
Декларация за начина на ползване; заявяване за масивидо 31 юличл. 37б, ал. 2 и 3
Споразумение за масиви за ползванедо 30 августчл. 37в, ал. 2
Плащане за „бели петна“до 3 месеца от заповедтачл. 37в, ал. 7

Декларацията подават собствениците и тя важи за следващата стопанска година. Споразумението за масиви или разпределението им е правно основание по Закона за подпомагане на земеделските производители (чл. 37в, ал. 14).

За земите без договор („бели петна“) ползвателят внася на областната дирекция „Земеделие“ средното годишно рентно плащане за землището, а сумите се изплащат на собствениците. Правилото е в сила от 25 септември 2026 г.

Какво трябва да съдържа договорът за наем на земеделска земя?

Вместо бланка по-долу е чеклист на клаузите, защото образецът не познава Вашите имоти. Първо се проверява кой може да отдаде земята: собственикът, лице с право да я ползва или управлява, съсобственик или упълномощено лице (чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ).

КлаузаКакво се записваЗащо е важна
Страниимена, ЕГН или ЕИК, качествоЯсно е кой има право да отдаде
Имотиидентификатор, землище, категория, площНяма съмнение кои имоти са предмет
Срокначална и крайна датаОт него зависи формата
Рентасума в евро и начин на плащанеТова е основното задължение
Срок за плащанеконкретна дата или периодЗаконът не определя такъв срок
Субсидиикой подава заявления и получава плащаниятаПредотвратява спор за плащанията
Предаванедата и протокол за състояниетоПоказва кога започва ползването
Пренаеманепозволено ли е и при какви условияБез уговорка не е позволено
Прекратяванепредизвестие, неплащане, неустойкаУрежда излизането от договора

Наемателят може да пренаеме земята само ако това е уговорено, а при пренаемане за целия срок е длъжен да уведоми писмено наемодателя (чл. 4а, ал. 4 ЗСПЗЗ). Запишете и кой поддържа земята в добро земеделско и екологично състояние (ДЗЕС). Договор по Вашите имоти и условия се изготвя по услугата за изготвяне на договор за наем на недвижим имот.

Рента: размер, срок за плащане и данък

Наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването (чл. 232, ал. 2 ЗЗД). Размерът на рентата и срокът за плащането ѝ се уговарят в договора. Често ме питат до кога се плаща рентата: законът срок не определя, затова запишете конкретна дата или период.

За ориентир: през 2025 г. средната цена за наем или аренда на един декар ниви в България е 51 лв. (26,08 €), с 12,1 % по-малко от 2024 г. (по данни на НСИ). Това не е норматив. Средното годишно рентно плащане за землището се определя в евро за декар от комисия на областната дирекция „Земеделие“ и се публикува на сайта на дирекцията.

Пример: при 40 декара и договорена рента 25 € на декар годишно наемателят дължи 1 000 € за годината; ако плати 600 €, остават дължими 400 €.

Доходите от рента, аренда или друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя не са облагаеми за физическите лица (чл. 13, ал. 1, т. 24 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, ЗДДФЛ). Отворен остава въпросът дали доходът трябва да се посочи в годишната данъчна декларация – уточнете го по Вашия случай.

Съсобственици, наследници и пълномощник: кой подписва?

Когато земята е съсобствена, договор за наем над една година се сключва от съсобственик или съсобственици с повече от 25 % идеални части от имота (чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ). Тоест законът не изисква подписа на всички, а определен дял от имота. За арендата прагът е по-висок – повече от 50 % (чл. 3, ал. 4 ЗАЗ).

Съветвам Ви все пак да събирате подписите на всички съсобственици, когато е възможно, за да няма спор за дяловете. За съсобственик, който не ползва земята, вижте статията за неползван съсобствен имот.

При наследствена земя първо се установява кой какъв дял притежава, защото от това зависи дали подписалите покриват прага. За делбата вижте статията за доброволната делба на имот.

Упълномощаването за сключване на договора трябва да е с изрично пълномощно с нотариално удостоверени подписи на упълномощителите (чл. 4а, ал. 3 ЗСПЗЗ). За пълномощното като документ вижте статията за пълномощно за продажба на имот.

Прекратяване, неплащане и продажба на земята

Ако след края на срока наемателят продължи да ползва земята със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределен срок (чл. 236, ал. 1 ЗЗД). По общото правило всяка страна може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД). Съветвам Ви срокът на предизвестието да е уговорен в договора, вместо да разчитате на общото правило.

Ако наемателят не плаща, наемодателят може да развали договора, като му даде подходящ срок за изпълнение с предупреждение (чл. 87, ал. 1 ЗЗД). Изпратете поканата писмено и по начин, който доказва получаването ѝ. При аренда арендодателят може да развали договора при забава на плащането за повече от 3 месеца (чл. 28, ал. 1 ЗАЗ).

Колко време може да се търси неплатената рента, е отделен въпрос. По общото правило вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност (чл. 111, б. „в“ ЗЗД), а как се прилага тя към Вашия договор, проверете с адвокат.

Ако собственикът продаде земята, вписаният договор за наем остава в сила спрямо купувача. Невписаният договор с достоверна дата го обвързва до изтичане на срока, но не повече от една година (чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД). Помнете обаче, че ако наемателят бъде лишен от ползването преди срока заради продажбата, наемодателят му дължи обезщетение.

Пропуските, които водят до спор, обикновено са:

  • подписи на съсобственици, които не покриват прага от над 25 %;
  • обикновена писмена форма при срок над една година;
  • имоти без идентификатор, землище и категория;
  • липса на вписване, при която наемателят е в по-слаба позиция при втори договор за същия имот или при продажба.

Кога е нужен адвокат

Договор за един имот с един собственик често може да се подготви по чеклиста по-горе. Адвокатът има смисъл, когато имотите са много, съсобствеността е разпокъсана, срокът е над една година или рентата не се плаща. Съветвам Ви да започнете с проверка на документите за собственост, скиците и текста на договора. Онлайн консултацията е платена (100–410 €) и цената ѝ се приспада от хонорара, ако възложите случая на кантората.

Често задавани въпроси

Каква е разликата между наем и аренда на земеделска земя?

Наемът няма минимален срок и не може да е за повече от 10 години, а арендата е най-малко за 5 стопански години. Прагът за съсобственици е над 25 % при наема и над 50 % при арендата.

Трябва ли договорът за наем на земеделска земя да е с нотариална заверка?

Да, ако срокът е над една година: договорът се сключва писмено с нотариално удостоверяване на подписите, извършено едновременно, и се вписва (чл. 4б ЗСПЗЗ). За договор до една година законът не изисква нотариална заверка.

До кога трябва да се изплати рентата за земята?

Законът не определя срок за плащане на рентата – той се уговаря в договора. Ако наемателят не плати, наемодателят може да му даде подходящ срок за изпълнение с предупреждение и да развали договора (чл. 87, ал. 1 ЗЗД).

Облага ли се рентата от земеделска земя с данък?

За физическите лица доходите от рента, аренда или друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя не са облагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 24 ЗДДФЛ). Дали доходът се посочва в годишната данъчна декларация, е отделен въпрос и зависи от Вашия случай.

Трябва ли съгласие на всички наследници, за да се отдаде земята под наем?

За договор над една година законът изисква подписа на съсобственици с повече от 25 % идеални части от имота, а не на всички (чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ). При наследници без делба първо се проверяват дяловете.

Източници

Свързани статии