Какво трябва да знаем за право на строеж и как да си извадим разрешително за основен строеж, пристрояване или надстрояване?

В този случай според Вашите цели и интерес, може да си зададете някои от следните въпроси, като например:

• Какво представлява правото на строеж?

• Как се учредява право на строеж?

• Как се упражнява право на строеж?

• Как се преотстъпва право на строеж?

• Кога се погасява по давност право на строеж?

• Кога ставам собственик на вече новопостроената сграда в чуждия имот?

• За строеж на какъв вид постройка ми е нужно разрешително?

• Как да се сдобия с разрешение за строеж / основно застрояване?

• Как да се сдобия с разрешение за пристрояване и надстрояване към вече съществуваща сграда?

• Колко ще ми струва да си издам разрешително за строеж или разрешително за надстрояване / пристрояване?

• Кога и как ще ми бъде издадено разрешителното за строеж или разрешителното за надстрояване / пристрояване?

Ние от адвокатска кантора Радослав Шулев можем да Ви помогнем с отговори на тези и много други въпроси, в зависимост от конкретния казус или проблем който имате.

‍

Поради огромният обем на строителноправната и вещноправната материя, за да предпазите Вас или Вашият бизнес е жизненоважно да предприемете всички необходими стъпки, за да предотвратите появата на евентуални проблеми или казуси. Именно поради тази причина можете да разчитате на нашият дългогодишен опит и експертиза в тази сфера и да сте винаги една крачка напред!

Какви са изискванията за учредяване на преотстъпено право на строеж?

По своята същност суперфицията представлява вещноправна тежест върху един имот, тоест собственикът се отказва от правото си да строи върху своя недвижим имот и преотдава това право на друго лице. Когато това лице изгради постройката, то ще е собственик на сградата и учреденото в негова полза право на строеж ще се преобразува в право да държи своята постройка в чужд имот.

Собственикът на имота реално си запазва собствеността върху земята, дори след построяването, но тъй като тя е застроена, той няма да може да я използва и собствеността му в правото се нарича гола собственост „ nuda proprietas“. За да не бъде собственика на земята ощетен, често в негова полза се уговаря обезщетение, под формата на нова собственост на част от новопостроената сграда в неговия имот.

За да бъде учредена тази вещноправна тежест, следва да се състави договор за преотстъпване на правото на строеж, който е под правната форма на нотариален акт и се извършва пред нотариус, с район на действие по местонахождение на недвижимия имот.

Когато се прави суперфиция е важно, преди да се сключи нотариалния акт за преотстъпване на правото на строеж, да се състави предварителен договор, в който да се впишат всички уговорки между страните относно окончателния нотариален акт, включително точно и прецизно да се определи обезщетението, което следва да се дължи срещу преотстъпването на правото на строеж.

Договорът за суперфиция е формален договор, тоест той задължително се сключва под формата на нотариален акт и следва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията, като формата му е условие за валидност. Той може да бъде възмезден – срещу обезщетение и безвъзмезден. Разноските по учредяване на договора за суперфиция могат да бъдат изчислени въз основа на Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Когато се преотстъпва право на строеж върху държавен или общински имот, суперфицията се учредява с административен акт на съответния държавен орган.

‍ Какви правни спорове могат да възникнат при упражняване правото на строеж?

В нашата практика, често имаме казуси във връзка с договори за преотстъпено право на строеж. В такива спорни ситуации е нужно да се изясни какво се случва при неправилно или неточно уговорено обезщетение, при неизпълнено право на строеж, недостроена сграда, както и при всички други случаи на неизпълнение по договора за суперфиция.

Каква е давността за погасяване на правото на строеж?

Преотсъпеното право на строеж се погасява по давност, ако собственикът му не го е упражнил в продължение на пет години – чл.67 от Закона за собствеността. Тълкуването на тази разпоредба и изясняването на понятието упражняване на правото на строеж се базира на съдебната практика на Република България. Прието е, че правото на строеж е упражнено, когато сградата е построена на груб строеж, тоест да има заграждащи стени и покрив.

Фактът на завършване на грубия строеж се доказва с акт по Образец 14 и удостоверение издадено от общинска администрация по чл.181 ал.2 от ЗУТ. Ако правото на строеж не бъде упражнено в срок от пет години, тоест строителят не завърши сградата на груб строеж, то собственикът на земята има правото да довърши недостроената сграда. По този начин той ще стане изцяло неин собственик. В тази хипотеза обаче би възникнало вземане за всички подобрения (строителни работи), които строителят е извършил през петте години, ако той е започнал строежа в чуждата земя.

Правото на строеж може да се прехвърля на трето лице чрез покупко-продажба, замяна, дарение и др. Когато правото на строеж е упражнено и се продава част от новата сграда на трето лице, тя се прехвърля заедно с правото на строеж, прилежащо към нея, за да може и третото лице купувач да има право да държи своята част от постройката в чуждия имот.

Когато правото на строеж е упражнено, но строителят не е изпълнил точно или въобще не е изпълнил задълженията си по възмездния договор за суперфиция, тоест не е дал уговореното обезщетение, което най-често е част от новопостроената сграда, следва да се заведе съдебно дело с правилно формулирани искания. Нужно е да се изследва цялостно договора за преотстъпено правно на строеж от адвокат с богат опит във вещното право и да се прецизира неизпълнението или неточното изпълнение, за да бъде правилно описано в исковата молба, което ще улесни съдебния процес.

За какъв вид сграда ми е нужно разрешително за строеж?

В Закона за Устройство на Територията (ЗУТ) са нормирани конкретни видове съоръжения, за които НЕ се изисква разрешително за строеж, като например:

1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, от ЗУТ, с който не се променят трасето и техническите характеристики;

3. Оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;

4. Подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;

5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;

6. остъкляване на балкони и лоджии;

9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;

10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;

Поради огромното количество законови разпоредби касаещи тази материя, ви съветваме да се свържете с опитен адвокат, който да прецени всички необходими документи за Вашия конкретен случай.

‍ Как мога да си издам разрешително за основен строеж?

Правото на строеж е свързано с утвърдените ЗРП (Застроителен и Регулационен План) и КЗСП (Квартално застроителен и силуетен план) и се учредява преди да е извършено строителство.

Отпадна така наречения “облекчен режим” за учредяване на право на строеж, надстрояване или пристрояване между съсобственици в урегулиран имот. Вече не съществува възможност в полза на един или повече съсобственици да се учредява това право със съгласие на останалите, изразено в заявление до кмета на общината и с нотариална заверка на подписите на собствениците.

Между съсобствениците трябва да бъде сключен договор в нотариална форма, по силата на който в полза на един или повече съсобственици да бъде учредено от останалите съсобственици право на строеж в съсобствения им имот.

Изисква се да бъде сключен договор в нотариална форма, по силата на който в полза на един или повече от съсобствениците да бъде учредено право на строеж в съсобствения им имот от останалите съсобственици.

Правото се погасява, ако не е упражнено в продължение на пет години от датата на учредяването му.

Има няколко предварителни условия, които следва да бъдат спазени преди да се пристъпи към подготовка на надлежната документация:

1. Наличие на Подробен устройствен пран (ПУП). За да се разреши един строеж, той трябва да е предвиден от ПУП.
2. Следващата стъпка е възложителя да се снабди с виза за проектиране [чл. 140 от ЗУТ].  Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36. Когато кадастралната карта е влязла в сила след влизането в сила на подробния устройствен план, визата се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. Визата за проектиране се издава от главния архитект на общината /района/ в 14-дневен срок от постъпване на писменото заявление
3. Третото условие е изготвяне на инвестиционни проекти и одобрение на проекта от главния архитект на общината /района/

Необходимите документи за основно застрояване са:

1. Заявление за издаване на направление за определяне на маршрут за транспортиране на строителни отпадъци и/или земни маси; договор/и на възложителя с лице, издаден по реда на ЗУО за третиране и транспортиране  на отпадъци; разрешение и/или регистрационен документ по чл. 35 от ЗУО;

2. Актуална скица на имота, издадена от района; при влязла в сила кадастрална карта  – комбинирана скица за пълна или частична идентичност /между кадастрална карта и регулационен план/, издадена от СГКК-София;

3. Заверено копие от пълномощно, когато заявлението се подава от пълномощник;

4. Документ за собственост (документ, удостоверяващ качеството на възложител);

5. Виза за проектиране;

6. Удостоверение за наследници;

7. З бр. инвестиционни проекти;

8. Документи по чл. 143, ал. 1 от ЗУТ и чл. 144, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ.

Как мога да си издам разрешително за пристрояване или надстрояване към вече съществуваща сграда?

Правото на надстрояване и пристрояване е разновидност на правото на строеж и то може да се учредява само от собственика на земята, независимо дали тя е частна, общинска или държавна собственост. Освен това то може да е възмездно или безвъзмездно.

Отказ да се даде право за надстрояване или пристрояване е възможен в случаите, когато за даден терен в ЗРП и КЗСП не са предвидени по-висока етажност или по-голяма застроителна площ. При такива случаи е възможно да се занимава служба ТСУ в съответното кметство и там да се поиска разяснение. По принцип може да се подаде молба за частично изменение на КЗСП. Това е възможно при смяна на собствеността (собственикът дарява част от имота на сина си) или във връзка с възникнал нов интерес от страна на собственика (доказва необходимост от разширяване на жилищната си площ).

При иск за частично изменение на КЗСП е необходимо съгласието на всички останали собственици на сградата, ако има такива.

Надстрояване или пристрояване на сграда – етажна собственост – се разрешава въз основа на договор за учредяване право на надстрояване или пристрояване на имота в нотариална форма и декларация – съгласие с нотариална заверка на подписите на всички собственици в етажната собственост.

Учредяване на право на надстрояване и пристрояване може да се осъществи само от собственика на земята и ако съществува изградена сграда. Това право не може да бъде осъществявано чрез сделка или чрез завещание.

Правото се погасява, ако не е упражнено в продължение на пет години от датата на учредяването му.

Необходими документи за издаване на разрешение за пристрояване или надстрояване са:

1. Заявление за издаване на направление за определяне на маршрут за транспортиране на строителни отпадъци и/или земни маси; договор/и на възложителя с лице, издаден по реда на ЗУО за третиране и транспортиране  на отпадъци; разрешение и/или регистрационен документ по чл. 35 от ЗУО;

2. Актуална скица на имота, издадена от района; при влязла в сила кадастрална карта  – комбинирана скица за пълна или частична идентичност /между кадастрална карта и регулационен план/, издадена от СГКК-София;

3. Заверено копие от пълномощно, когато заявлението се подава от пълномощник;

4. Документите по чл. 183 от ЗУТ;

5. Заверено копие от одобрените или екзекутивните проекти на сградата, която се пристроява/надстроява и от разрешението за строеж или акта за узаконяване;

6. Документ за собственост (документ, удостоверяващ качеството на възложител);

7. Виза за проектиране;

8. Удостоверение за наследници;

9. З бр. копия от одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж/акт за узаконяване;

10. Документ за платена такса.

Как и кога ще ми бъдат издадени разрешителните за строеж, надстрояване и/или пристрояване?

Разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината или на района, в зависимост от стуктурното разделение на населеното място.

Заявлението за разрешение за строеж се подава от възложителя, който може да бъде собственик на имота или лице, което е упълномощено.

За да бъде издадено разрешение за строеж, проектната документация трябва да отговаря на всички законови и нормативни изисквания. С последното изменение на ЗУТ не може да бъде издадено Разрешение за строеж при неприложена улична регулация. Приложена регулация означава улицата до имота да бъде публично-общинска собственост, в пълния габарит, съгласно с влязла в сила улична регулация.

При вече съществуващ, започнат или завършен незаконен строеж не може да бъде издадено разрешение за строеж. Необходимо е неговото премахване, за да може възложителят да предприеме необходимите действия за изваждане на разрешително за строеж и започване на строителни дейности.

При пълнота на подадената документация и в зависимост от конкретните нормативни условия, валидни за съответната Община,  се издава разрешение за строеж за основно застрояване, пристрояване и надстрояване.

Разрешението за строеж (или отказът за неговото издаване) и одобреният инвестиционен проект се обжалват от заинтересованите лица пред началника на регионалната дирекция за национален строителен контрол.

Издаденото разрешение за строеж може да се отмени само по законосъобразност при жалба от заинтересованата страна или при служебна проверка от органите на Дирекцията за национален строителен контрол в срок от 7 дни от уведомяването им. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна.