Закупуване на общинско жилище: условия и стъпки

Закупуване на общинско жилище: какво казва законът и какво е положението в София

Законът не дава на всеки наемател право да купи жилището си. Според чл. 47, ал. 1, т. 3 от Закона за общинската собственост (ЗОС) общинските жилища, предназначени за продажба, се продават след решение на общинския съвет, включително на лица, които отговарят на условията на общинската наредба. Тоест правото на покупка идва от наредбата на съответната община по чл. 45а, ал. 1 ЗОС, не пряко от закона.

В София това е Наредбата на Столичния общински съвет (СОС) за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища. Продажбата е уредена в глава шеста (чл. 35–56). Повече за имотните въпроси има в раздела недвижими имоти и вещно право.

Продажбата в София не е спряна: новата наредба е само проект

Често ме питат дали продажбата на общински жилища в София е спряна. Към 4 ноември 2026 г. отговорът е „не“. Действа старата наредба, последно изменена с Решение № 1036 на СОС от 18 декември 2025 г. заради въвеждането на еврото, и в официалния ѝ текст няма забрана за продажба.

Въпросът идва от проект на нова Наредба за общинските жилища на Столична община, обсъждан от 2025 г. Според становището на общината от юни 2025 г. проектът предвижда да се прекрати бъдещата продажба за настанените по новата наредба. Пак по проекта наемателите по старата наредба, които отговарят на условията за покупка, ще имат срок до 2 години от възникване на правото си да подадат заявление. Към 4 ноември 2026 г. в официалните източници на Столична община и на СОС не е намерено решение за приемането на проекта.

Обръщам внимание, че проектът не е действащо право и текстът му може да се промени. Преди да подадете заявление, проверете в района дали няма ново решение на СОС.

Кой има право да закупи общинско жилище?

В София наемателят може да купи жилището, ако са изпълнени едновременно условията по чл. 38, ал. 1, т. 1–3 от наредбата: да отговаря на условията за настаняване, да е наемател не по-малко от 5 години без прекъсване и да не е нарушавал условията по договора за наем.

В София наемателят може да купи общинското жилище, ако е наемател поне 5 години без прекъсване, отговаря на условията за настаняване и не е нарушавал договора за наем.

Условията за настаняване са в чл. 5 от наредбата. Семейството не трябва да притежава жилище, вила или идеални части от такива имоти, годни за постоянно обитаване, на територията на Столична община (чл. 5, ал. 2, т. 2). То не трябва да притежава и имущество на стойност над половината от средната пазарна цена на жилище, съответстващо на нуждите му (т. 6). Чл. 5, ал. 2 поставя и доходен критерий, както и ограничение за прехвърляне на имоти през последните 10 години.

Условие	С какво се доказва	Основание
Наемател поне 5 години без прекъсване	настанителна заповед	чл. 38, ал. 1, т. 2
Условията за настаняване	декларация по чл. 6	чл. 38, ал. 1, т. 1
Без нарушения по договора за наем	квитанции за платен наем	чл. 38, ал. 1, т. 1–3
Няма друго жилище в Столична община	декларация по чл. 6	чл. 5, ал. 2, т. 2

За някои категории правоимащи по специални закони чл. 38, ал. 3 допуска покупка и без изискването за 5 години. Ако смятате, че сте в такава група, проверете го в района.

Кои жилища не се продават

Според чл. 48, ал. 1 и 2 ЗОС резервните общински жилища не могат да се продават, а ведомствените – само на служители с не по-малко от 5 години непрекъснат стаж в общинската администрация. Наредбата (чл. 37, ал. 1 и 2) добавя жилищата в сгради за отчуждаване, освидетелстваните жилища, жилищата в сгради до три етажа, които не се запазват по подробния устройствен план (ПУП), и жилищата, в които са настанени две или повече семейства, които не представляват домакинство.

Какви документи са нужни за закупуване на общинско жилище?

Преписката започва със заявление по образец (Приложение № 9) и декларация по чл. 6 до кмета на района по местонахождението на жилището (чл. 39). Към нея, според чл. 45, т. 1–5 от наредбата, се прилагат:

Документ	За какво служи	Основание
Заявление по Приложение № 9	искане за покупка	чл. 39
Декларация по чл. 6	семейно и материално положение	чл. 39
Настанителна заповед	основание за обитаване	чл. 45
Акт за общинска собственост	собственост на общината	чл. 45
Оценителен протокол и данъчна оценка	основа за цената	чл. 45

За ведомствените жилища се прилага и копие от договора за наем (чл. 46), а за сгради до три етажа са нужни още документи (чл. 47). Квитанциите за платен наем и платежните документи се представят при сключване на договора за продажба (чл. 43, ал. 4).

Как протича закупуването стъпка по стъпка?

Процедурата има няколко етапа и три срока, които се броят от различни моменти. Кратко описание на услугата има на страницата за покупка на общинско жилище от наематели в София. Редът по наредбата е следният:

1. Подайте заявление и декларация по чл. 6 до кмета на района (чл. 39).
2. Комисията на района проверява условията; при отрицателно решение кметът на района прекратява преписката и уведомява писмено заявителя (чл. 40, ал. 1 и 3).
3. Кметът на Столична община внася доклад в СОС по списъците на районите, а продажбата става след решение на СОС (чл. 35 и чл. 41).
4. Получете заповедта за продажба, която кметът издава в тримесечен срок от решението на СОС и връчва срещу подпис (чл. 43, ал. 2).
5. Платете сумите от заповедта в двумесечен срок от връчването ѝ, но не по-късно от 6 месеца от издаването ѝ (чл. 43, ал. 3).
6. Сключете договора за продажба с кмета на района в едномесечен срок след плащането и представянето на платежните документи (чл. 43, ал. 4).
7. Впишете договора в Службата по вписванията (чл. 56).

Заповедта за продажба се издава в тримесечен срок от решението на СОС, а сумите се плащат в двумесечен срок от връчването ѝ, но не по-късно от 6 месеца от издаването ѝ.

Важно е да знаете, че при неплащане в срока преписката за продажба се прекратява (чл. 43, ал. 5). Договорът за продажба се сключва в писмена форма и се вписва без нотариален акт (чл. 34, ал. 7 ЗОС). Колко време ще мине от заявлението до решението на СОС, наредбата не определя. Ако по-късно ще продавате жилището, вижте как работи предварителният договор за имот.

Каква е цената и какви разходи има при закупуване на общинско жилище?

Продажната цена се формира по Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община и не може да е по-ниска от данъчната оценка на жилището (чл. 61, ал. 1 и чл. 62, ал. 1 от наредбата; чл. 47, ал. 2 ЗОС). Данъчната оценка е само долната граница. Цена на квадратен метър не може да се посочи без оценката на конкретния имот.

Освен цената купувачът плаща местен данък и такса за вписване. В образеца на заповедта за продажба е посочен и ДДС, изчислен върху данъчната основа. Дали той се дължи в конкретния случай, уточнете с района, преди да платите.

Разход	Размер	Основание
Цена	не по-ниска от данъчната оценка	чл. 47, ал. 2 ЗОС
Местен данък в София	3 % върху оценката	наредбата на СОС за местните данъци
Такса за вписване	0,1 %, но не по-малко от 10 лв. (5,11 €)	Тарифата на Агенцията по вписванията

Местният данък при възмездно придобиване се определя от общинския съвет между 0,1 и 3 % (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ), а в Столична община е 3 % от 1 януари 2020 г. Основата е уговорената или определената от общински орган цена, но не по-ниска от данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ). Тарифата на Агенцията по вписванията още е публикувана в левове, затова минимумът в евро е преизчислен.

Пример: ако цената е 60 000 €, местният данък от 3 % е 1 800 €, а таксата за вписване от 0,1 % е 60 €, тоест към цената се добавят общо 1 860 €, без евентуалния ДДС и без разноските по кредит.

Може ли жилището да се купи с ипотечен кредит?

Наредбата не урежда кредита, но урежда срока за плащане: при неплащане в срока по заповедта преписката се прекратява. Затова банката трябва да отпусне сумата в този срок. Дали районът приема банково удостоверение за одобрен кредит, питайте писмено преди плащането. Вижте и какви тежести върху имот крие ипотеката.

Какви рискове има и какво правите при отказ?

Първият риск са задълженията по наема. Купувачът представя квитанции за платен наем (чл. 43, ал. 4), а нарушаването на договора за наем е пречка за покупката (чл. 38, ал. 1, т. 1–3). Според чл. 46, ал. 1, т. 1 ЗОС неплащането на наема или на консумативите за повече от 3 месеца е основание за прекратяване на наемното правоотношение, а заповедта за прекратяване може да се обжалва пред административния съд (чл. 46, ал. 1, т. 1 и ал. 5 ЗОС).

Вторият риск е смъртта на наемателя. Когато членовете на семейството намалеят поради смърт, наемателите трябва в 3-месечен срок да поискат пренастаняване, ако жилището надвишава нормите (чл. 23, ал. 2 от наредбата). Дали правото на покупка преминава към членовете на домакинството, наредбата не урежда изрично.

Третият риск е отказът. Когато комисията даде отрицателно решение, кметът на района прекратява преписката и уведомява заявителя писмено (чл. 40, ал. 3). Обжалването на прекратяването наредбата не урежда изрично. Съветвам Ви да поискате решението на комисията и да проверите кое условие е посочено като неизпълнено. Полезни насоки има в статиите за работата с държавни и общински органи по въпроси за имоти и за рисковете и сроковете при сделките с имоти.

Кога е нужен адвокат

Ако отговаряте на условията, документите са подготвени и районът движи преписката, адвокат не Ви е нужен. Съветвам Ви да потърсите правна помощ, когато преписката е прекратена, когато има спор за непрекъснатостта на наема или за задължения, когато купувате с кредит и срокът за плащане е тесен или когато жилището е сред изключените от продажба по чл. 37. Адвокатът проверява условията и документите преди подаване и води комуникацията с района. Покупката е и услуга на кантората, а онлайн консултацията струва 100–410 € и се приспада от хонорара, ако възложите случая.

Често задавани въпроси

Източници

• Закон за общинската собственост – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2133874691
• Наредба на СОС за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на Столична община – https://www.ciela.net/svobodna-zona-normativi/view/2135530445
• Закон за местните данъци и такси – https://www.lex.bg/laws/ldoc/2134174720
• Наредба за определяне на размера на местните данъци на СОС – https://lex.bg/laws/ldoc/2135585788
• Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията – https://www.lex.bg/bg/mobile/ldoc/2135513326
• Столична община, обществена консултация за изменение на наредбата (11.2025) – https://www.sofia.bg/bg/web/guest/w/6894505
• Столичен общински съвет, проект на Наредба за общинските жилища – https://council.sofia.bg/documents/d/guest/soa25-vk66-2923-9-proekt-naredba-sled-obsestveno-obs-zdane