Покупко-продажбата на недвижим имот обикновено минава през два етапа. Първият етап е подписване на предварителен договор между страните по сделката, а вторият - окончателното изповядване на сделката пред нотариус. Голяма част от сделките за покупко-продажба на недвижим имот се предхождат от сключване на предварителен договор. Каква е неговата цел? С него и с професионалната помощ на добър адвокат по недвижими имоти, се уговарят цената на имота, начинът на плащане, срокът, в който ще се сключи окончателният договор, какви права и задължения имат страните. Трябва да знаете обаче, че с подписването на предварителен договор, Вие не ставате купувач. Ставате купувач с подписване на окончателния договор.
Предварителният договор за покупко-придажба на имот е достатъчно да бъде написан в обикновена писмена форма, за разлика от окончателния, който задължително трябва да бъде сключен в нотариална форма.
Какво е предварителен договор?
Предварителният договор, по същество, е едно „обещание за продажба“. За да бъде действителен един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, трябва имотът да бъде подробно описан.
Защо Ви е необходим адвокат по недвижими имоти при сключване на предварителен договор и нужен ли е предварителен договор при покупка на имот?
Едно от основанията за подписване на предварителен договор е, че именно с него се спира предлагането на имота на пазара. Най-често, при подписването му, купувачът заплаща 10 % от общата цена на имота, която служи като т.нар. задатък или както всички го наричаме - капаро. Когато обаче купувачът, в уговорения срок, не успее да заплати остатъка от цената, продавачът задържа капарото. Ако пък обаче продавачът не прехвърли недвижимия имот на купувача, след като вече е сключен предварителен договор, последният има право да претендира връщането на задатъка/капарото в двоен размер. Адвокатът Ви е необходим именно, за да Ви разясни всички тези горепосочени факти и обстоятелства относно изготвянето и подписването на предварителния договор.
Не са малко случаите, в които на купувача му е необходим предварителен договор, за да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит от банката. Продавачът пък, от своя страна, се задължава да осигури до датата, на която ще бъде сключен окончателният договор, удостоверение за липса на тежести върху имота, а именно - ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване. Ако продавачът не изпълни това условие, купувачът има право да развали договора. За тези обстоятелства отново ще Ви е необходим адвокат, който да Ви разясни последиците, които биха настъпили при неизпълнение на някои от задължителните условия, необходими за подписване на предварителен договор.
Още едно важно нещо, което бихте могли да уговорите в предварителния договор, е часът, датата и нотариусът, пред който да се явите, за да сключите окончателния договор. Чести са случаите обаче, в които не се стига до окончателен договор или по вина на купувача, който не е успял да събере остатъка от цената, или по вина на продавача, защото не се е явил в уговорения ден и час пред нотариуса. В тази ситуация отново Ви е необходим адвокат по недвижими имот, който да присъства в деня на изповядване на сделката пред нотариуса, за да поиска от нотариуса да изготви констативен протокол, в който да се опише, че изправната страна (продавачът или купувачът) е имала готовност да изпълни своите задължения по окончателното изповядване на сделката. При тази хипотеза и с помощта на специализиран в тази област адвокат, Вие разполагате с две възможности: да поканите неизправната страна да изпълни своите задължения по договора и да й дадете срок за изпълнение, а при разваляне на договора, да претендирате от неизправната страна връщане на заплатените суми. При втората възможност, адвокатът Ви разполага с правото да представи необходимите доказателства и да предяви иск пред съда, който да обяви предварителния договор за окончателно сключен. Важно е да знаете, че исковата молба до съда трябва да бъде вписана в Имотния регистър към Агенция по вписванията, като адвокатът Ви може да се заеме с процедурата по вписване. След като адвокатът успее да убеди съда, че продавачът действително е собственик на имота, съдът обявява предварителния договор за окончателен и прехвърля собствеността върху недвижимия имот на Вас.
Трябва ли да ползваме образец на договора за покупко-продажба на недвижим имот? Практиката да се ползват общи образци от всички е неправилна, защото води до много възникнали спорове на по-късен етап. Това е още една причина да потърсите специализиран в тази област адвокат, който би Ви бил полезен при изготвяне на Вашия предварителен договор.
За да се избегнат многото възможни проблеми при написването на предварителен договор и изповядването на нотариалната сделка за продажба на недвижим имот, се изисква специално внимание, когато страните се договарят, което може да получите от професионалистите от адвокатска кантора „Шулев“.
.jpg)
